Правовая ловушка: существует ли вообще «лицензированный агент»?
В объявлениях о недвижимости и рекламных материалах агентств всё чаще используется формулировка «лицензированный агент» как гарантия безопасности и профессионализма. Хотя на первый взгляд это звучит убедительно, с юридической точки зрения такое утверждение является некорректным и может вводить клиентов в заблуждение.
Причина проста: в соответствии с действующим законодательством агент не может быть обладателем лицензии. Лицензия принадлежит не физическому лицу, а исключительно агентству — то есть лицензированному посреднику.
Агент и посредник — не одно и то же
Закон чётко различает две роли, которые на практике часто — намеренно или по незнанию — смешиваются:
- Лицензированный ПОСРЕДНИК (агентство) — юридическое лицо (компания или индивидуальный предприниматель), имеющее разрешение компетентного министерства и внесённое в Реестр посредников в сфере недвижимости при Хорватской торгово-промышленной палате . Только посредник может быть «лицензирован», обязан иметь действующий полис страхования профессиональной ответственности и несёт полную юридическую ответственность за законность сделки.
- Агент по недвижимости — физическое лицо, сдавшее профессиональный экзамен и внесённое в Реестр агентов по недвижимости . Агент не может иметь собственную лицензию и не вправе самостоятельно взимать комиссионное вознаграждение.
Иными словами: лицензия принадлежит агентству, а не агенту.
Почему термин «лицензированный агент» является проблематичным?
Когда в объявлениях подчёркивается «лицензированный агент», создаётся впечатление, что отдельное лицо самостоятельно гарантирует законность сделки. В действительности такую гарантию может предоставить исключительно лицензированный посредник.
Агент, действующий без поддержки лицензированного агентства, не может обеспечить клиенту ни правовую, ни финансовую защиту в случае ошибки, ущерба или спора — независимо от того, сдан ли профессиональный экзамен.
Теория и практика: в чём заключается реальная разница?
Здесь проявляется различие между формальной квалификацией и реальным опытом. Крупные системы часто быстро «производят» агентов:
- Экзамен — это теория, практика решает — сдача профессионального экзамена означает знание законодательства, но не гарантирует умения выявить скрытые обременения объекта в историческом центре Ровиня или адекватно оценить его рыночную стоимость.
- Стабильная система имеет значение — в серьёзных агентствах агенты — это не просто «номера в реестре», а часть системы, которая годами выстраивает доверие, процедуры и глубокое понимание рынка.
Как клиенту защитить себя?
Прежде чем поручить кому-либо покупку или продажу недвижимости, выполните два простых, но принципиально важных шага:
- Проверьте посредника — зарегистрировано ли агентство в официальном реестре посредников и имеет ли действующую лицензию.
- Проверьте агента — действительно ли лицо, с которым вы общаетесь, работает в этом агентстве и внесено в реестр агентов.
Более подробно о правовом контексте и последних изменениях в практике вы можете прочитать в статье: Конец серым зонам в посредничестве .
Заключение
Не ищите «лицензированного агента» в объявлениях. Ищите лицензированное агентство с устойчивой историей работы и агентов, обладающих реальным опытом в рамках этой системы.
В сфере недвижимости знания приобретаются не только путём сдачи экзаменов, но и благодаря многолетней практике. Лицензия принадлежит агентству — доверие принадлежит людям, которые за ним стоят.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Существует ли в Хорватии «лицензированный агент по недвижимости»?
Нет. В соответствии с действующим законодательством лицензия выдаётся исключительно посреднику (агентству), а не физическому лицу. Агент может сдать профессиональный экзамен и быть внесённым в реестр, но не может быть «лицензирован» самостоятельно.
Является ли агент со сданным экзаменом достаточной гарантией безопасности?
Нет. Сдача экзамена означает знание базовой правовой базы, однако не обеспечивает клиенту правовую или финансовую защиту. Такая защита предоставляется исключительно лицензированным агентством через полис страхования профессиональной ответственности.
Можно ли сотрудничать с агентом, работающим самостоятельно?
Агенту запрещено действовать вне лицензированного агентства и самостоятельно взимать комиссию. Такое сотрудничество подвергает клиента серьёзным рискам в случае спора или ущерба.
Как проверить, зарегистрировано ли агентство законно?
Вы можете проверить агентство в официальном Реестре посредников в сфере недвижимости , который ведёт Хорватская торгово-промышленная палата.
Как проверить агента, с которым я общаюсь?
Проверьте, внесён ли агент в Реестр агентов по недвижимости и связан ли он трудовыми или договорными отношениями с лицензированным агентством.
Почему термин «лицензированный агент» так часто используется в объявлениях?
Чаще всего — из-за незнания или как маркетинговая формулировка, которая звучит убедительно для клиентов. Несмотря на распространённость, этот термин юридически некорректен и может создавать ложное ощущение защищённости.
Что важнее самой лицензии?
Лицензия — это минимальное требование закона. В долгосрочной перспективе решающую роль играют опыт, стабильность агентства, глубокое знание местного рынка и прозрачный подход к работе.
