Реформаторський пакет у центрі уваги
Уряд Республіки Хорватія ухвалив пакет із трьох ключових законів, що охоплюють сфери просторового планування, будівництва та енергетичної ефективності у будівлях. Цей всеосяжний реформаторський крок спрямований на модернізацію системи планування територій, цифровізацію процедур та забезпечення сталого розвитку відповідно до європейських стандартів. Згідно з повідомленням, опублікованим на сайті Міністерства просторового планування, будівництва та державного майна , головна мета пакета — спростити процедури, підвищити правову визначеність і забезпечити більшу прозорість у сфері управління простором та будівництвом.
Одночасно наголошується на важливості боротьби з самовільним будівництвом, яке протягом десятиліть залишається серйозною проблемою у прибережних та сільських районах. Нові закони передбачають низку інструментів для запобігання руйнуванню простору, водночас стимулюючи енергетичну ефективність і скорочення вуглецевого сліду в будівельному секторі.
Цифровізація та спрощення процедур
Одним із найважливіших нововведень є цифровізація всієї системи видачі будівельних дозволів і управління просторовими планами. Через платформи eDozvola і ePlanovi інвестори, проектанти та громадяни зможуть відстежувати процеси, подавати заяви та спілкуватися з органами влади повністю в електронному форматі. Ця реформа усуває багаторічні адміністративні перешкоди, які часто гальмували розвиток будівельних проектів.
Система забезпечить автоматичне отримання умов підключення до інфраструктури — водопостачання, каналізації, електроенергії та інтернету — що зменшить потребу у фізичних зверненнях до різних установ. За прогнозами, терміни отримання дозволів для простіших об’єктів, таких як сімейні будинки і невеликі допоміжні споруди, можуть скоротитися до 40%.
Охорона простору та нові містобудівні інструменти
Новий Закон про просторове планування запроваджує низку заходів, спрямованих на раціональне використання земельних ресурсів і запобігання неконтрольованому розширенню будівельних зон. Одним із ключових інструментів є інститут міської консолідації земель, який дозволяє об’єднувати ділянки для ефективнішого будівництва інфраструктури та громадських об’єктів. Це створює можливості для планомірного розвитку нових житлових і комерційних кварталів, що особливо важливо для громад, які розвиваються.
Також посилюється охорона прибережної смуги та морського надбання. Закон обмежує розширення кемпінгів і туристичних зон поза межами населених пунктів, одночасно стимулюючи переосвоєння вже використаних територій. Мета — зберегти візуальну ідентичність узбережжя та запобігти надмірному навантаженню на чутливі екосистеми. Детальнішу інформацію можна знайти у статті Dnevnik Nova TV .
Кемпінги, мобільні будинки та розподіл власності за новими правилами
Особливу увагу у новому законодавчому пакеті приділено кемпінгам, мобільним будинкам і розподілу туристичних об’єктів на частки. Останніми роками спостерігається значне зростання інвестицій у кемпінги та глемпінг, але водночас і збільшення випадків будівництва поза дозволеними зонами. Нові норми чітко встановлюють, що кемпінги та подібні туристичні об’єкти можуть будуватися лише в межах туристичних будівельних зон, визначених у просторових планах громад і міст.
Закон також запроваджує нові стандарти для будівництва кемпінгів у зонах обмежень. Відстань від морського узбережжя повинна становити щонайменше 100 метрів у виділених будівельних зонах поза населеними пунктами та 25 метрів у межах населених пунктів. Щонайменше 40% території має бути відведено під паркові або природні зелені зони, дорожні та паркувальні площі можуть займати не більше 30% загальної площі, а забудова кемпінгу не може перевищувати 30%, включаючи всі будівлі та переносні об’єкти. Ці правила спрямовані на забезпечення балансу між туристичним розвитком і захистом навколишнього середовища, особливо у прибережних районах.
За словами міністра Бранко Бачича, мобільні будинки у законопроєкті визначені як «модульно-збірні пересувні будинки», для встановлення яких не потрібен дозвіл на будівництво або головний проєкт, а лише дозвіл на розміщення. Їх можна буде встановлювати тільки у кемпінгах і на ділянках, визначених просторовим планом для цієї мети, щоб уникнути надмірної забудови та бетонізації прибережних територій. Міністр зазначив, що всі деталі будуть визначені у Правилах щодо простих споруд.
Крім того, закон забороняє розподіл туристичних об’єктів на частки у кемпінгах та апартаментних комплексах нижчої категорії. Це запобігає продажу окремих одиниць як самостійних квартир, що могло б порушити функціональну цілісність туристичного об’єкта. Розподіл буде дозволено лише у закладах вищої категорії, наприклад у готелях на чотири або п’ять зірок, які відповідають суворим технічним і містобудівним вимогам.
Це нововведення має подвійний ефект: з одного боку, воно захищає просторову цілісність і запобігає хаотичному розвитку туристичних зон, а з іншого — гарантує, що туризм розвиватиметься у межах просторових планів. Кемпінги повинні матимуть чітко визначені межі, потужності, зелені площі та доступ до громадської інфраструктури. Таким чином формується середовище, де розвиток і охорона природи перебувають у рівновазі — що особливо важливо для регіонів, як-от Істрія, де тиск на простір є найвищим.
Енергоефективність та кліматична стійкість
Третій закон у пакеті стосується енергетичної ефективності у будівництві. Таким чином Хорватія гармонізує національні норми з Директивою ЄС про будівлі з майже нульовими викидами (nZEB) та бере на себе зобов’язання, що всі нові будівлі після 2030 року мають бути будівлями з нульовими викидами. Мета — зменшити споживання енергії у секторі, який наразі становить понад 40% загального споживання енергії в країні.
Новий закон заохочує енергетичну модернізацію існуючих будівель, встановлення сонячних панелей, використання якісних ізоляційних матеріалів та систем опалення з низькими викидами. Особливу увагу буде приділено створенню фінансових інструментів, які полегшать інвестиції для громадян і бізнесу — через субсидії, пільгові кредити та фонди ЄС.
Прозорість і контроль
Поряд із цифровізацією закони запроваджують суворіші механізми контролю. Створюється центральний реєстр виданих дозволів і будівельних інспекцій для полегшення моніторингу процесів і запобігання зловживанням. Нова система дозволить швидше виявляти незаконні будівельні роботи, особливо у прибережних районах, де такі випадки є найпоширенішими.
Передбачено розширення повноважень інспекційних служб, які зможуть видавати тимчасові заборони на будівництво та вимагати негайного знесення незаконних споруд на ранніх етапах. Це має запобігти подальшій легалізації, яка раніше часто використовувалася як спосіб узаконення незаконних робіт.
Вплив на інвесторів та місцеві громади
Нові норми приносять низку переваг для інвесторів, проектантів і місцевих органів влади. Цифровізація процедур означає коротші терміни та менше бюрократії, а чітко визначені умови будівництва підвищують правову стабільність інвестицій. Прозорість процесів сприятиме кращій співпраці між приватним сектором і державною адміністрацією.
Для громад і міст нова система забезпечує більшу автономію у плануванні, але й підвищує відповідальність за реалізацію планів. Вона також дозволяє розробляти місцеві проєкти розвитку, узгоджені з цілями сталого розвитку та енергетичного переходу.
У довгостроковій перспективі реформи мають сприяти створенню більш конкурентного ринку нерухомості, де всі учасники — від громадян до інвесторів — можуть розраховувати на стабільність правил і прозорість процедур. Це також створює передумови для залучення більших іноземних інвестицій у сферу зеленого будівництва і сталого урбанізму.
Висновок
Пакет реформаторських законів щодо просторового планування, будівництва та енергетичної ефективності є одним із найважливіших законодавчих кроків останніх років. Його реалізація дозволить Хорватії створити ефективну, цифрово інтегровану та екологічно відповідальну систему управління простором і будівництвом. Успіх реформи залежатиме від здатності державного апарату послідовно її впроваджувати та від готовності професійної спільноти використовувати нові інструменти й можливості, передбачені законом.
Основні цілі — сталий розвиток, прозорість, енергетична ефективність і охорона простору — становлять основу сучасного урбаністичного розвитку Хорватії та важливий крок до більш зеленого, збалансованого й впорядкованого середовища для життя.
