Вступ: чому юридичний статус нерухомості в Хорватії має ключове значення
Купівля нерухомості в Хорватії приваблює дедалі більше українських громадян — завдяки стабільності країни, членству в ЄС, близькості до моря та високій якості життя. Проте одна з найсерйозніших помилок іноземних покупців полягає в тому, що вони не приділяють достатньої уваги юридичному статусу об’єкта.
У Хорватії недостатньо того, що будинок або квартира фізично існують і використовуються. Об’єкт може бути повністю або частково незаконним з точки зору містобудівного чи земельного законодавства, навіть якщо в ньому давно проживають або здають його в оренду.
Для українських покупців це часто стає несподіванкою, оскільки в багатьох країнах реєстрація нерухомості автоматично означає її легальність. У Хорватії ж юридична чистота вимагає ретельної перевірки документів ще до підписання договору купівлі-продажу.
Що означає «юридично легальна нерухомість» у Хорватії
Юридично легальною вважається нерухомість, збудована відповідно до чинних на момент будівництва норм та забезпечена всіма необхідними дозволами. Це може бути або об’єкт, зведений на підставі будівельного дозволу, або будівля, яка вважається законною через рік побудови чи подальшу легалізацію.
Важливо розуміти, що сам факт існування будинку або його використання не гарантує законність. Навіть якщо об’єкт внесений до кадастру, це не означає, що він відповідає містобудівним вимогам.
Саме тому перевірка юридичного статусу є обов’язковим етапом для кожного іноземного покупця.
Кадастр і земельна книга: чому важлива відповідність даних
У Хорватії існують два основні реєстри: кадастр та земельна книга. Кадастр відображає фізичні характеристики ділянки та будівель, тоді як земельна книга підтверджує право власності.
Проблеми виникають тоді, коли дані в цих реєстрах не збігаються. Наприклад, будинок може бути зафіксований у кадастрі, але не зареєстрований у земельній книзі або зареєстрований не повністю.
Для покупця це означає потенційні юридичні ризики, які необхідно усунути до укладення угоди.
Будівельний дозвіл і дозвіл на введення в експлуатацію
Для об’єктів, збудованих після 1968 року, наявність будівельного дозволу є обов’язковою. Для старіших будівель необхідні документи, які підтверджують їх законність на момент зведення.
Дозвіл на введення в експлуатацію підтверджує, що будівля зведена відповідно до проєкту та може використовуватися за призначенням.
Відсутність цих документів може суттєво обмежити права власника та вплинути на можливість перепродажу або оренди.
Частково нелегальні об’єкти: поширена практика
Дуже часто нерухомість у Хорватії має незаконні прибудови: закриті тераси, додаткові поверхи, господарські приміщення або зміни планування.
Навіть якщо основна будівля є легальною, такі елементи можуть поставити під сумнів юридичний статус усього об’єкта.
Процедура легалізації можлива не завжди і залежить від містобудівного плану та часу виконання будівельних робіт.
Містобудівні плани та цільове призначення землі
Кожна земельна ділянка в Хорватії має чітко визначене цільове призначення відповідно до місцевого містобудівного плану.
Земля може бути будівельною, сільськогосподарською або перебувати під особливим режимом охорони, що безпосередньо впливає на можливість забудови.
Українські покупці часто помилково вважають, що близькість до населеного пункту автоматично означає можливість будівництва.
Юридичний статус і туристична оренда
Для легальної туристичної оренди нерухомість повинна мати повністю врегульований юридичний статус.
Без цього неможливо отримати дозвіл на короткострокову оренду та відповідну категорію.
Нелегальна нерухомість може призвести до штрафів, заборони на оренду та серйозних фінансових втрат.
Юридична перевірка (due diligence) перед купівлею
Юридична перевірка включає аналіз права власності, наявності дозволів, можливих обтяжень та відповідності об’єкта законодавству.
Професійний юрист або агент з нерухомості може виявити ризики, які неочевидні для іноземного покупця.
Для українських громадян це ключовий інструмент безпечної купівлі.
Типові помилки українських покупців
Одна з найпоширеніших помилок — довіра до усних запевнень продавця без документального підтвердження.
Також покупці часто недооцінюють різницю між українською та хорватською правовими системами.
Поспішне підписання договору без повної перевірки може мати довгострокові негативні наслідки.
Як безпечно придбати юридично чисту нерухомість
Безпечна купівля вимагає системного підходу: перевірки документів, юридичного супроводу та чітких умов у договорі.
Договір купівлі-продажу повинен передбачати захисні механізми для покупця у разі виявлення порушень.
Юридично чиста нерухомість — це основа спокійного володіння та стабільної інвестиції в Хорватії.
