Zašto ozbiljne agencije traže „previše“ dokumentacije
Više puta nam se dogodilo isto: prodavatelj se požali da tražimo previše papira. Uporabna dozvola, etažni elaborat, pristupni put, širina parcele, status u katastru. „Druge agencije to nisu tražile“, čujemo često.
I to je istina. Neke agencije doista ne traže. Ali to ne znači da dokumenti nisu potrebni. Znači samo da se problem odgađa – najčešće do trenutka kada se pojavi ozbiljan kupac.
Dvije vrste agencija koje danas postoje
Na tržištu se s vremenom iskristaliziraju dva potpuno različita pristupa poslu.
Prvi pristup je brz i površan: uzeti nekretninu u ponudu, objaviti oglas, napraviti dobre fotografije i „rješavati probleme kad dođu na red“.
Drugi pristup je sporiji, ali odgovorniji: provjeriti dokumentaciju, status i realne mogućnosti prije nego se nekretnina uopće pojavi na tržištu.
Razlika između ta dva pristupa ne vidi se odmah. Vidi se tek kada se pojavi kupac koji zna što pita.
Što ozbiljna agencija mora provjeriti – bez iznimke
1) Vlasništvo i tereti
Tko je upisan kao vlasnik? Postoje li hipoteke, zabilježbe, plombe ili služnosti? Ako se ovo preskoči, agencija ne štiti nikoga – ni prodavatelja ni kupca.
2) Uporabna dozvola i legalnost
Rečenica „kuća je stara, to nije bitno“ danas jednostavno ne stoji. Bez uporabne dozvole ili jasnog rješenja o izvedenom stanju, kupac ne zna što kupuje, a banka često ne zna što financira.
Ako je objekt legaliziran, mora se znati što je točno legalizirano. Ako nije – to mora biti jasno rečeno prije prvog razgledavanja.
3) Etažni elaborat kod stanova
Nevjerojatno je koliko se stanova oglašava bez jasnog odgovora na osnovno pitanje: kupuje li se stan ili suvlasnički udio?
Etažni elaborat nije birokratska izmišljotina. On definira što je čije i sprječava probleme koji se inače pojave tek kod kredita, prodaje ili nasljeđivanja.
4) Građevinsko zemljište: problemi koji se ne vide na oglasu
Kod zemljišta greške postaju najskuplje. Neupisan pristupni put, premala širina parcele, nemogućnost priključaka, ograničenja iz prostornog plana – sve to mora biti jasno prije formiranja cijene.
Ako se to prešuti, kupac ode nakon prvog tehničkog pitanja, a prodavatelj ostaje uvjeren da „nema interesa“.
Više agencija, manje posla – i pritisak na standarde
Posljednjih godina broj agencija za nekretnine snažno raste, dok se broj stvarnih kupoprodaja ne povećava istim tempom. U nekim segmentima tržišta on čak i pada.
Kada je agenata više nego poslova, pritisak raste. Dio tržišta odgovara kvalitetom i znanjem. Drugi dio – snižavanjem standarda.
U praksi to često znači:
- uzimanje nekretnina bez potpisanog ugovora
- oglašavanje na temelju neprovjerenih informacija
- svjesno zanemarivanje problema koji bi mogli „srušiti posao“
- odgađanje dokumentacije uz rečenice poput „riješit ćemo to kasnije“
To se ne događa zato što dokumentacija nije važna. Događa se zato što je nekima važnije imati oglas nego imati rješiv posao.
Provjera dokumentacije štedi vrijeme – svima
Agencija koja provjerava dokumentaciju ne štiti samo kupca. Ona vrlo često spašava i prodavatelja – od repova, od gubitka vremena i od situacija u kojima se posao raspadne nakon mjeseci razgovora.
Kad se papiri provjere na početku, problemi se rješavaju dok još nema pritiska, emocija i rokova. Kad se preskoče, isti ti problemi isplivaju kasnije – ali tada koštaju više: izgubljenog vremena, propuštenih kupaca i snižene cijene.
Dokumentacija ne usporava proces. Ona filtrira probleme koji bi kasnije potpuno zaustavili prodaju.
Problem nije u dokumentima. Problem je u standardima.
Ako jedna agencija traži uporabnu dozvolu, a druga kaže da „nije bitna“, problem nije u prodavatelju koji je zbunjen. Problem je u tome što tržište nema jasno definirane minimalne standarde.
Kupci danas nisu naivni. Oni pitaju, provjeravaju i uspoređuju. Agencija koja preskače provjere dugoročno ne šteti samo sebi, nego cijeloj profesiji.
Zaključak
Dokumentacija nije prepreka prodaji. Ona je razlika između oglasa i stvarne transakcije.
Agencija koja provjerava možda je sporija na početku, ali je jedina koja može dovesti posao do potpisa – bez iznenađenja.
