Pravna zamka: postoji li uopće “licencirani agent”?
U oglasima za nekretnine i promotivnim objavama agencija sve se češće ističe formulacija “licencirani agent”, kao jamstvo sigurnosti i profesionalnosti. Iako takva tvrdnja na prvu djeluje umirujuće, s pravnog stajališta ona je netočna i može dovesti klijente u zabludu.
Razlog je jednostavan: prema važećem zakonu, agent ne može biti licenciran. Licenca ne pripada osobi, već isključivo agenciji – odnosno posredniku.
Agent nije isto što i posrednik
Zakon jasno razlikuje dvije uloge koje se u praksi često – namjerno ili nenamjerno – miješaju:
- Licencirani POSREDNIK (agencija) – pravna osoba (tvrtka ili obrt) koja posjeduje rješenje nadležnog ministarstva i upisana je u Registar posrednika u prometu nekretnina pri HGK . Samo posrednik može biti “licenciran”, mora imati važeću policu osiguranja od odgovornosti i snosi punu pravnu odgovornost za zakonitost posla.
- Agent posredovanja – fizička osoba koja je položila stručni ispit i upisana u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina . Agent sam po sebi ne može imati licencu za samostalan rad niti smije samostalno naplaćivati proviziju.
Drugim riječima: licenca pripada agenciji, a ne agentu.
Zašto je pojam “licencirani agent” problematičan?
Kada se u oglasima ističe “licencirani agent”, stvara se dojam da je riječ o samostalnoj osobi koja jamči zakonitost posla. U stvarnosti, takvo jamstvo može pružiti isključivo licencirani posrednik.
Agent bez zaleđa licencirane agencije ne može klijentu osigurati pravnu ni financijsku zaštitu u slučaju pogreške, štete ili spora – bez obzira na to ima li položen stručni ispit.
Papir protiv prakse: gdje nastaje stvarna razlika?
Ovdje dolazimo do razlike između formalne kvalifikacije i stvarnog znanja. Veliki sustavi često brzo “proizvode” agente:
- Ispit je teorija, teren je praksa – položen stručni ispit znači da agent poznaje zakon, ali ne znači da zna prepoznati skriveni teret na nekretnini u starogradskoj jezgri Rovinja ili realno procijeniti tržišnu vrijednost.
- Stabilan sustav čini razliku – u ozbiljnim agencijama agenti nisu samo “brojevi u Imeniku”. Oni djeluju unutar posrednika koji godinama gradi povjerenje, procedure i tržišno znanje.
Kako se zaštititi kao klijent?
Prije nego angažirate bilo koga za prodaju ili kupnju nekretnine, napravite ova dva jednostavna, ali ključna koraka:
- Provjerite posrednika – je li agencija upisana u Registar posrednika pri HGK i ima važeću licencu.
- Provjerite agenta – je li osoba s kojom komunicirate zaista zaposlena u toj agenciji i upisana u Imenik agenata.
Ako vas zanima širi kontekst i promjene koje zakon i praksa donose, više o toj temi možete pročitati u članku: Kraj sivim zonama u posredovanju .
Zaključak
Ne tražite samo “licenciranog agenta” iz oglasa. Tražite licenciranu agenciju s kontinuitetom poslovanja i agente koji unutar tog sustava imaju stvarno iskustvo.
U svijetu nekretnina, znanje se ne stječe samo polaganjem ispita, već godinama provedenim na terenu. Licenca pripada agenciji – povjerenje pripada ljudima koji iza nje stoje.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Postoji li u Hrvatskoj “licencirani agent za nekretnine”?
Ne. Prema važećem zakonu, licenca se izdaje isključivo posredniku (agenciji), a ne fizičkoj osobi. Agent može imati položen stručni ispit i biti upisan u Imenik agenata, ali sam po sebi ne može biti “licenciran”.
Je li agent s položenim ispitom dovoljno jamstvo sigurnosti?
Ne. Položen ispit znači da agent poznaje osnovni zakonski okvir, ali ne pruža pravnu ni financijsku zaštitu klijentu. Tu zaštitu osigurava isključivo licencirana agencija putem police osiguranja od odgovornosti.
Mogu li surađivati s agentom koji radi samostalno?
Nezakonito je da agent djeluje izvan licencirane agencije i samostalno naplaćuje proviziju. Takva suradnja klijenta izlaže ozbiljnom riziku u slučaju spora ili štete.
Kako mogu provjeriti je li agencija zakonito registrirana?
Agenciju možete provjeriti u službenom Registru posrednika u prometu nekretnina koji vodi Hrvatska gospodarska komora.
Kako mogu provjeriti agenta s kojim komuniciram?
Provjerite je li agent upisan u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina i je li zaposlen ili ugovorno vezan uz licenciranu agenciju.
Zašto se onda pojam “licencirani agent” toliko koristi u oglasima?
Najčešće zbog neznanja ili kao marketinška formulacija koja zvuči uvjerljivo klijentima. Iako je raširena, ta formulacija nije pravno točna i može stvoriti pogrešan dojam o stvarnoj razini zaštite.
Što je važnije od same licence?
Licenca je zakonski minimum. Ono što dugoročno čini razliku su iskustvo, stabilnost agencije, poznavanje lokalnog tržišta i transparentan način rada.
