Mobilne kućice i zemljišta: opasna zabluda

Mobilne kućice i kupnja zemljišta u Istri: zašto “mobile home” nije prečica

Jedno od najčešćih pitanja koje dobivamo kod kupnje zemljišta u Istri glasi: “Mogu li na zemljište staviti mobilnu kućicu ili kamp-kućicu?”

Pitanje je logično. Mobilne kućice djeluju kao brzo i povoljnije rješenje u odnosu na kupnju građevinskog zemljišta i klasičnu gradnju. No upravo tu nastaje velika zabluda: mobilna kućica vrlo često ne rješava problem gradnje, nego ga samo odgađa.

1) Zašto su mobilne kućice toliko privlačne kupcima?

U praksi, kupci se za mobilne kućice odlučuju zbog:

• niže cijene u odnosu na građevinsko zemljište
• dojma da se radi o “privremenom objektu”
• uvjerenja da ne treba građevinska dozvola
• brze realizacije bez dugotrajne papirologije

Problem je što atraktivnost ideje ne znači zakonitost. Kod zemljišta je presudno ono što piše u prostornom planu, a ne ono što “izgleda izvedivo”.

2) Ključno pravilo: namjena zemljišta je presudna

Bez obzira radi li se o klasičnoj kući, montažnom objektu, mobilnoj kućici ili kamp-kućici, sve počinje i završava s namjenom zemljišta u prostornom planu.

Građevinsko zemljište

• omogućuje zakonitu gradnju u skladu s prostornim planom
• omogućuje ishođenje potrebnih dozvola
• omogućuje legalan boravak i (gdje je dopušteno) turistički najam

Poljoprivredno zemljište

• namijenjeno je poljoprivredi
• nema pravo gradnje za stanovanje ili odmor
• ne daje “prečicu” do legalnog objekta

Važno: mobilna kućica ne mijenja namjenu zemljišta. Ako parcela nije u građevinskoj zoni, mobilna kućica ne stvara novo pravo korištenja prostora.

3) Kada mobilna kućica postaje “građevina” u očima zakona?

Česta je zabluda: “Ali to je mobilno, nije građevina.” U praksi se ne gleda naziv, nego stvarno stanje na terenu.

Mobilna kućica ulazi u ozbiljan rizik bespravnog stanja ako se, primjerice:

• zadržava na istoj lokaciji dulje vrijeme
• koristi za boravak ili turistički najam
• ima priključke (struja, voda, odvodnja)
• postavlja na podlogu, s terasom, stepenicama, ogradom ili drugim fiksnim elementima

U tom trenutku prestaje biti “nešto privremeno” i postaje objekt koji se može tretirati kao nezakonito postavljen, s mogućim posljedicama uklanjanja.

4) Slučaj Murter: što se događa kada “privremeno” postane problem

Primjeri iz prakse pokazuju kako ovakvi aranžmani završavaju kada se utvrdi da ne postoji valjana pravna osnova. Jedan od medijski poznatijih slučajeva je Murter, gdje su mobilne kućice bile predmet inspekcijskog postupanja i uklanjanja, nakon čega su uslijedili sporovi između uključenih strana.

Za kontekst: Strani vlasnici traže pravdu za ilegalno postavljene kamp kućice na Murteru

Poanta nije u jednom otoku ili jednom kampu, nego u obrascu: kada ne postoji usklađenost s planom i pravnim statusom, “mobilno” ne spašava investiciju.

5) Zaključak: siguran put kod kupnje zemljišta u Istri

Ako je cilj kupnje zemljišta u Istri boravak, gradnja, turističko korištenje ili dugoročna investicija, mobilna kućica na poljoprivrednom zemljištu najčešće nije rješenje, nego privremena iluzija sigurnosti.

Najsigurniji pristup je kupnja zemljišta koje je u skladu s prostornim planom (građevinska zona), uz provjeru uvjeta gradnje, infrastrukture i pravnog statusa prije bilo kakve investicije.