Kupujete kuću u Balama: na što pripaziti prije odluke
Bale su malo mjesto s velikom potražnjom: šarm kamene arhitekture, blizina Rovinja i mora te ograničena ponuda često znače da se dobra kuća proda brzo. Upravo zato je važno u startu provjeriti nekoliko ključnih stvari – posebno kod starijih kamenih kuća i objekata koji su nekad bili štale ili gospodarske zgrade.
1) Dokumentacija i legalnost
- Vlasništvo i tereti: provjeriti zemljišnoknjižni izvadak (ZK), vlasnike, zabilježbe, hipoteke i služnosti.
- Katastar i ZK: usklađenost čestice, površine i objekta – česta su odstupanja kod starih kuća.
- Legalnost objekta: uporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju ili drugi valjani dokaz zakonitosti.
- Etažiranje: ako kuća ima više jedinica, provjeriti postoji li etažni elaborat i upis.
Ako razmatrate kupnju kuće u Istri, preporučuje se upoznati se i s ključnim rizicima na koje kupci često nailaze.
2) Centar Bala i prostorna ograničenja
Kuće u staroj jezgri i u užem centru Bala imaju poseban ambijentalni karakter, ali i dodatna ograničenja vezana uz obnovu, izgled i korištenje okućnice.
Važno: u centru Bala i u neposrednoj blizini centra prostorni plan u pravilu ne dopušta izgradnju vanjskih bazena. To je ključno uzeti u obzir kod kupnje kuće za odmor ili investiciju.
Za razliku od starijih objekata u povijesnoj jezgri, u širem području Bala mogu se pronaći i novije nekretnine s modernim konceptom stanovanja. Primjer takvog pristupa je moderna kuća u Balama, gdje su suvremena arhitektura i funkcionalnost prilagođeni današnjim standardima.
3) Stara kamena kuća – skriveni troškovi
Dobar primjer kvalitetne adaptacije može se vidjeti na primjeru obnovljene kamene kuće u okolici Bala, gdje je jasno koliko izvedba i dokumentacija utječu na dugoročnu vrijednost nekretnine.
- Vlaga i drenaža: provjeriti temelje, kapilarnu vlagu i odvodnju.
- Krov i statika: stanje greda, krovišta i nosivih zidova.
- Instalacije: struja, voda i odvodnja često zahtijevaju potpunu zamjenu.
- Pristup i parkiranje: posebno važno u starim jezgrama.
- Trošak adaptacije: kamene kuće zahtijevaju kvalitetnu izvedbu i realan budžet.
4) Štala ili kamena kućica nije isto što i kuća
Na području Bala često se prodaju objekti koji su nekad bili štale, gospodarske zgrade ili kamene kućice. U takvim slučajevima važno je provjeriti:
- kako je objekt evidentiran u dokumentima (stambeni ili gospodarski),
- je li prenamjena dopuštena prostornim planom,
- je li dopuštena samo rekonstrukcija u postojećim gabaritima ili i proširenje.
5) Krmed i Golaš – alternativa centru Bala
Okolna sela poput Krmeda i Golaša često nude mirniji ambijent, veće okućnice i više fleksibilnosti kod obnove. Zbog toga su zanimljiva kupcima koji žele ostati u blizini Bala, ali s većim stupnjem privatnosti.
6) Statistika prodaje kuća – Bale, Krmed i Golaš
Tržište kuća na području Bala je relativno malo, ali stabilno. Važno je naglasiti da navedeni prosjeci uključuju i stare kamene kuće, kamene kućice i štale, što značajno utječe na kretanje cijena.
Bale:
- 2021.: 4 kuće – prosječna cijena oko 295.000 €
- 2022.: 8 kuća – prosječna cijena oko 235.000 €
- 2023.: 6 kuća – prosječna cijena oko 470.000 €
- 2024.: 12 kuća – prosječna cijena oko 290.000 €
- 2025. (do sada): 8 kuća – prosječna cijena oko 230.000 €
Krmed i Golaš:
- 2021.: 1 kuća – oko 360.000 €
- 2022.: 3 kuće – oko 580.000 €
- 2023.: 1 kuća – oko 300.000 €
- 2024.: 3 kuće – oko 320.000 €
- 2025. (do sada): 1 kuća – oko 410.000 €
Napomena: Zbog malog broja transakcija, pojedine godine mogu znatno odstupati ovisno o tome jesu li prodavane obnovljene kuće ili objekti za potpunu rekonstrukciju.
FAQ – najčešća pitanja
Je li u centru Bala dopuštena gradnja vanjskog bazena?
U pravilu ne. U centru Bala i u blizini centra prostorni plan najčešće ne dopušta izgradnju vanjskih bazena.
Jesu li stare kamene kuće dobra investicija?
Mogu biti, ali samo uz temeljitu provjeru legalnosti, statike i realnih troškova obnove.
Može li se štala prenamijeniti u stambeni objekt?
U nekim slučajevima da, ali isključivo ako to dopušta prostorni plan i ako je objekt legalan ili ga je moguće legalizirati.
Zašto cijene kuća u Balama jako variraju po godinama?
Zbog malog tržišta i različitih tipova nekretnina – od renoviranih kuća do starih kamenih kućica i štala.
Zaključak: Kupnja kuće u Balama, Krmedu ili Golašu zahtijeva dobru pripremu i razumijevanje lokalnih pravila. Posebnu pažnju treba posvetiti ograničenjima u centru Bala, osobito kada je riječ o izgradnji bazena, kako bi odluka bila dugoročno ispravna.
