Zašto stranci najčešće griješe pri kupnji nekretnine u Istri
Kupnja nekretnine u Istri za mnoge strane kupce predstavlja ostvarenje dugogodišnje želje o drugom domu, investiciji ili sigurnom utočištu uz more. Ipak, praksa pokazuje da upravo zbog entuzijazma i nedovoljnog poznavanja lokalnog sustava stranci često čine ponavljajuće pogreške koje mogu dovesti do financijskih gubitaka, pravnih problema ili dugoročnih ograničenja korištenja nekretnine.
Za razliku od kupnje u vlastitoj zemlji, postupak u Hrvatskoj ima svoje specifičnosti: drugačiji zemljišnoknjižni sustav, urbanistička pravila, razliku između legalne i faktične uporabe te jasno razgraničene ovlasti institucija. Strani kupci često polaze od pretpostavke da vrijede ista pravila kao kod kuće, što se u praksi pokazuje kao pogrešan pristup.
U ovom članku obrađujemo najčešće greške koje strani kupci čine pri kupnji nekretnine u Istri te objašnjavamo kako ih izbjeći kroz informiran i strukturiran pristup.
Nedovoljna provjera vlasništva i zemljišnih knjiga
Jedna od najčešćih i najskupljih pogrešaka je površna provjera vlasničkog stanja. Mnogi strani kupci smatraju da je dovoljno vidjeti ime prodavatelja na izvatku iz zemljišne knjige, bez dublje analize povijesti vlasništva i eventualnih tereta.
U praksi se često susreću situacije s više suvlasnika, neriješenim ostavinskim postupcima, zabilježbama spora ili upisanim teretima koji ograničavaju raspolaganje nekretninom. Ako se ti elementi ne uoče na vrijeme, kupac može ostati bez mogućnosti upisa vlasništva ili biti uključen u dugotrajne sudske sporove.
Zemljišnoknjižna provjera mora obuhvatiti kontinuitet vlasništva, terete, zabilježbe i usklađenost s katastrom, što stranci često zanemaruju.
Pretpostavka da je nekretnina legalna jer se koristi
Druga česta pogreška je uvjerenje da je nekretnina legalna zato što se u njoj živi, iznajmljuje ili ima priključke na infrastrukturu. U Hrvatskoj to nije pouzdan pokazatelj pravnog statusa objekta.
Mnoge kuće i apartmani u Istri imaju nelegalne dogradnje, nadogradnje ili pomoćne objekte koji nikada nisu bili obuhvaćeni građevinskom dozvolom niti legalizirani. Takve nepravilnosti mogu onemogućiti renovaciju, turistički najam ili kasniju prodaju.
Strani kupci često ne razlikuju uporabnu dozvolu, rješenje o izvedenom stanju i staru gradnju, što dovodi do pogrešnih zaključaka o zakonitosti.
Nerazumijevanje razlike između građevinskog i poljoprivrednog zemljišta
Kupnja zemljišta posebno je rizična za strane kupce. Jedna od najčešćih grešaka je pogrešna pretpostavka da se na svakom zemljištu može graditi ako se nalazi blizu naselja.
U Istri postoji jasna razlika između građevinskog i poljoprivrednog zemljišta, a prenamjena nije jednostavna niti zajamčena. Stranci često kupuju zemljišta oslanjajući se na neformalne informacije, bez provjere važećih prostorno-planskih dokumenata.
Takva greška može rezultirati zemljištem koje se ne može iskoristiti za planiranu namjenu, što značajno umanjuje vrijednost investicije.
Podcjenjivanje poreza i dodatnih troškova
Mnogi strani kupci fokusiraju se isključivo na kupoprodajnu cijenu, zanemarujući dodatne troškove koji mogu znatno povećati ukupni iznos ulaganja.
Ovisno o vrsti nekretnine i prodavatelju, može se primijeniti porez na promet nekretnina ili PDV. Uz to dolaze troškovi javnog bilježnika, odvjetnika, sudskih pristojbi, prijevoda i eventualnih geodetskih usluga.
Nedovoljno planiranje budžeta često dovodi do neugodnih iznenađenja u završnoj fazi kupnje.
Vjerovanje da kupnja nekretnine daje pravo boravka
Jedna od čestih zabluda stranaca je uvjerenje da vlasništvo nad nekretninom automatski daje pravo boravka ili prebivališta u Hrvatskoj.
Pravo boravka regulirano je zasebnim propisima i ovisi o državljanstvu, duljini boravka i svrsi boravka. Kupnja nekretnine sama po sebi ne daje nikakva posebna imigracijska prava.
Ova pogreška posebno pogađa kupce izvan EU koji ne planiraju dodatne administrativne korake.
Nedovoljna pažnja kod turističkog najma
Mnogi strani kupci kupuju nekretnine u Istri s namjerom turističkog najma, ali ne provjeravaju unaprijed ispunjava li objekt sve uvjete za legalno iznajmljivanje.
Potrebno je ishoditi rješenje za iznajmljivanje, zadovoljiti tehničke uvjete i poštivati lokalne propise. Nelegalni najam može rezultirati kaznama i zabranom iznajmljivanja.
Pretpostavka da je turistički najam “automatski dozvoljen” česta je i skupa pogreška.
Oslanjanje isključivo na informacije prodavatelja
Strani kupci često se oslanjaju isključivo na informacije dobivene od prodavatelja ili oglasa, bez neovisne provjere. Iako to nije uvijek rezultat loše namjere, informacije su često nepotpune ili netočne.
U hrvatskom sustavu odgovornost provjere u velikoj mjeri leži na kupcu. Nedostatak vlastitog savjetnika povećava rizik od propusta.
Informirani kupac koji postavlja prava pitanja ima znatno manji rizik od problema.
Kako izbjeći greške i kupiti nekretninu sigurno
Sigurna kupnja nekretnine u Istri zahtijeva strukturiran pristup, razumijevanje lokalnih pravila i realna očekivanja. Većina problema nastaje zbog brzopletosti i pretpostavki.
Stranci koji pristupe kupnji analitično, uz pravnu i tehničku provjeru, u pravilu izbjegavaju ozbiljne komplikacije. Istra nudi kvalitetne prilike, ali samo onima koji razumiju njezine specifičnosti.
Informiranost je najbolja zaštita od pogrešaka koje se u praksi stalno ponavljaju.
