Uvod: zašto je pojam „legalne nekretnine” ključan za strane kupce
Za mnoge strane kupce koji razmišljaju o kupnji nekretnine u Hrvatskoj, pojam „legalna nekretnina” često se podrazumijeva, ali rijetko u potpunosti razumije. U praksi, upravo pogrešno shvaćanje tog pojma dovodi do najčešćih problema, od nemogućnosti upisa vlasništva do ograničenja u korištenju, adaptaciji ili prodaji nekretnine.
Za razliku od nekih drugih zemalja, u Hrvatskoj legalnost nekretnine ne ovisi samo o vlasništvu, već i o usklađenosti s prostorno-planskom dokumentacijom, građevinskim dozvolama, uporabnim dozvolama i stanju u zemljišnim knjigama i katastru.
Ovaj vodič namijenjen je stranim kupcima koji žele jasno razumjeti što u hrvatskom pravnom sustavu znači „legalna nekretnina”, kako provjeriti njezin status i koje su posljedice kupnje nekretnine koja nije u potpunosti legalna.
Što se u Hrvatskoj smatra legalnom nekretninom
Legalnom nekretninom u Hrvatskoj smatra se ona nekretnina koja je izgrađena i evidentirana u skladu s važećim zakonima i propisima. To znači da objekt mora imati odgovarajuću građevinsku dokumentaciju ili pravnu osnovu kojom se dokazuje njegova zakonitost.
Kod novijih objekata to su najčešće građevinska i uporabna dozvola. Kod starijih objekata, osobito onih izgrađenih prije 1968. godine, zakonitost se može dokazivati drugim dokumentima, poput uvjerenja o vremenu građenja.
Važno je naglasiti da sama činjenica da se nekretnina koristi desetljećima ne znači automatski da je legalna u pravnom smislu.
Građevinska dozvola i njezina uloga
Građevinska dozvola je temeljni dokument koji potvrđuje da je gradnja objekta odobrena u skladu s prostornim planom i važećim propisima. Za objekte izgrađene nakon 1968. godine, građevinska dozvola je ključni dokaz zakonitosti.
Bez građevinske dozvole objekt se smatra bespravnim, čak i ako je dovršen, useljen i priključen na infrastrukturu. To je česta zabluda među stranim kupcima.
U postupku kupnje nužno je provjeriti postoji li građevinska dozvola i odnosi li se ona na stvarno stanje objekta.
Uporabna dozvola – često zanemarena, ali presudna
Uporabna dozvola potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom i da se može zakonito koristiti. Bez nje, objekt formalno nije spreman za uporabu.
Mnoge starije nekretnine nemaju uporabnu dozvolu, ali to ne znači nužno da su nelegalne. Zakon predviđa iznimke i alternativne dokaze zakonitosti, ali ih je potrebno pravilno utvrditi.
Za strane kupce važno je znati da banke često uvjetuju kredit upravo postojanjem uporabne dozvole.
Zemljišne knjige i katastar – zašto oba zapisa moraju biti usklađena
U Hrvatskoj postoje dvije ključne evidencije: zemljišne knjige i katastar. Zemljišne knjige pokazuju vlasništvo i terete, dok katastar prikazuje fizičko stanje i namjenu nekretnine.
Česta je situacija da je objekt upisan u zemljišne knjige, ali ne i u katastru, ili obrnuto. Takva neusklađenost može ukazivati na pravne ili tehničke probleme.
Legalna nekretnina trebala bi imati usklađeno stanje u obje evidencije.
Stariji objekti i dokaz zakonitosti prije 1968. godine
Objekti izgrađeni prije 15. veljače 1968. godine smatraju se zakonitima ako se može dokazati da su tada postojali. Za to se izdaje uvjerenje o vremenu građenja.
Takvi objekti često nemaju građevinsku ni uporabnu dozvolu, ali su unatoč tome legalni u smislu hrvatskog zakonodavstva.
Međutim, svaka nadogradnja ili rekonstrukcija mora biti izvedena u skladu s važećim propisima.
Nelegalni dijelovi objekta – česta praksa i stvarni rizici
Vrlo česta situacija u Hrvatskoj su djelomično legalne nekretnine, gdje je osnovni objekt zakonit, ali su naknadno dograđeni dijelovi bez dozvole.
Takvi dijelovi mogu predstavljati ozbiljan problem pri prodaji, legalizaciji ili dobivanju dozvola za daljnje radove.
Strani kupci često podcjenjuju rizik kupnje takvih nekretnina, oslanjajući se na činjenicu da se objekt „normalno koristi”.
Legalizacija bespravne gradnje – kada je moguća, a kada ne
Hrvatska je imala posebne postupke legalizacije bespravne gradnje, ali oni danas uglavnom više nisu dostupni za nove slučajeve.
Ako objekt ili njegov dio nije legaliziran u predviđenim rokovima, mogućnosti naknadne legalizacije vrlo su ograničene.
Kupnja nekretnine s nadom da će se kasnije „nekako legalizirati” predstavlja ozbiljan rizik.
Kako provjeriti legalnost nekretnine prije kupnje
Provjera legalnosti nekretnine uključuje uvid u zemljišne knjige, katastar, građevinsku dokumentaciju i prostorni plan.
Ovaj postupak zahtijeva stručno znanje i iskustvo, zbog čega se stranim kupcima snažno preporučuje angažman odvjetnika i iskusnog posrednika.
Pravovremena provjera može spriječiti dugoročne pravne i financijske probleme.
Posljedice kupnje nelegalne nekretnine
Kupnja nelegalne nekretnine može dovesti do zabrane korištenja, nemogućnosti adaptacije, problema s priključcima ili čak naloga za uklanjanje dijela objekta.
Također, takve nekretnine znatno teže zadržavaju tržišnu vrijednost i često su neprivlačne budućim kupcima.
Za strane kupce, dodatni problem može biti nemogućnost dobivanja boravišne dozvole ili financiranja.
Zaključak: legalnost kao temelj sigurne kupnje
Legalna nekretnina u Hrvatskoj nije samo formalnost, već temelj sigurne, dugoročno održive investicije.
Strani kupci koji razumiju pravni okvir i ulažu vrijeme u provjeru legalnosti značajno smanjuju rizike i osiguravaju mirno korištenje nekretnine.
Uz pravnu provjeru, stručnu podršku i realna očekivanja, kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti sigurna i uspješna odluka.
