Je li era brzog rasta u Dubaiju završena?

Demistifikacija tržišta nekretnina u Dubaiju

U posljednjih pet godina Dubai je prošao kroz jedan od najizraženijih ciklusa na svjetskom tržištu nekretnina – od stagnacije i pada do eksplozivnog rasta i ponovnog hlađenja. Podaci jasno pokazuju da se grad koji je postao globalni simbol luksuza sada nalazi na prekretnici između ekspanzije i zasićenja.

Od pada do oporavka – put prema novom vrhuncu

Godine 2019. i 2020. bile su razdoblje zasićenog tržišta i pada potražnje. Cijene su bile niže nego 2014., a prosječna vrijednost stambenog prostora kretala se oko 900 AED po kvadratnom stopalu. Pandemija je dodatno usporila promet, ali istovremeno stvorila podlogu za kasniji preokret. Zatvaranja granica, rad na daljinu i globalna mobilnost kapitala ubrzali su dolazak stranih kupaca koji su u Dubaiju vidjeli sigurnu luku bez poreza i s liberalnim režimom vlasništva.

Eksplozivni rast 2021. i 2022. godine

Od 2021. kreće snažan oporavak. Prvi put nakon gotovo desetljeća bilježi se dvoznamenkasti rast cijena, u prosjeku između 10 i 15 posto godišnje. Vile, luksuzni stanovi i projekti u četvrtima poput Palm Jumeirah, Dubai Marina i Downtowna postaju globalno traženi. Istodobno, Dubai uvodi program zlatnih i investicijskih viza koji dodatno povećava interes stranih državljana. Transakcijski volumen doseže rekordne razine, a tržište se širi i na off-plan projekte koji prodajom često prelaze kapacitete izgrađenih nekretnina.

2023. i 2024. – godine ekspanzije

U 2023. i 2024. cijene dosežu povijesne maksimume. Prema podacima Knight Franka i Property Monitora, prosječna vrijednost vila porasla je za oko 20 posto, dok su stanovi zabilježili rast od 16 do 18 posto. Ukupno tržište u 2024. bilježi godišnji rast od približno 19 posto, a pojedine lokacije i do 30 posto. Vrijednosti luksuznih vila sada su čak 34 posto iznad vrhunca iz 2014. godine. Ukupan promet nekretnina u prvom polugodištu 2025. prelazi 260 milijardi dirhama, što predstavlja rast od 36 posto na godišnjoj razini.

2025. – prvi znakovi hlađenja

Početkom 2025. pojavljuju se prvi mjesečni padovi cijena. Property Monitor bilježi korekciju od 0,5 do 0,6 posto u siječnju, što je prvi pad nakon četiri godine rasta. Fitch Ratings upozorava da bi zbog ogromne nove ponude – više od 180.000 novih jedinica planiranih do 2026. – moglo doći do smanjenja cijena i do 15 posto u pojedinim segmentima. Iako Knight Frank i dalje navodi godišnji rast od oko 16 posto, jasno je da se tržište nalazi na prijelazu iz faze rasta u fazu stabilizacije.

Struktura tržišta i faktori rizika

Tržište Dubaija danas je izrazito polarizirano. Luksuzni segment – vile i penthouse nekretnine – i dalje drži stabilnu potražnju zahvaljujući globalnim investitorima, dok srednji sloj stanova pokazuje znakove zasićenja. Rast cijena najma, koji se u 2025. kreće između 9 i 11 posto, usporava potražnju lokalnih stanara. Uvođenje novih projekata poput Business Bay Towera, JVC kompleksa i Dubai Hillsa dodatno povećava konkurenciju unutar grada. Velika ponuda i rast troškova izgradnje stvaraju pritisak na marže developera i mogu dovesti do kratkoročne korekcije.

Makroekonomska perspektiva

Unatoč mogućoj korekciji, Dubai ostaje jedno od najprivlačnijih tržišta za kapital. Liberalni porezni okvir, vizni režimi i globalna povezanost osiguravaju da investitori i dalje vide dugoročnu vrijednost. Međutim, sadašnja cijena već uključuje značajan dio očekivanog rasta. Analitičari upozoravaju da se prinosi od najma, koji su se 2020. kretali oko 7–8 posto, sada spuštaju na 5–6 posto zbog rasta vrijednosti nekretnina bržeg od rasta najma. To znači da profitabilnost više ovisi o kapitalnoj dobitku nego o pasivnom prihodu.

Zaključak: od euforije prema racionalizaciji

Tržište nekretnina u Dubaiju ušlo je u novu fazu. Nakon višegodišnjeg rasta koji je potaknut niskim porezima, međunarodnim kapitalom i političkom stabilnošću, pojavljuju se prvi znakovi zasićenja. Rast cijena usporava, a tržište traži ravnotežu između luksuznog segmenta i dostupnog stanovanja. Iako se Dubai i dalje percipira kao globalni investicijski centar, razdoblje neograničenog rasta vjerojatno je iza nas. Budući trend ovisit će o tome hoće li novi val izgradnje biti praćen stvarnom potražnjom ili će, po prvi put nakon mnogo godina, ponuda pretegnuti nad potražnjom.