Юридична пастка: чи існує взагалі «ліцензований агент»?
В оголошеннях про нерухомість та рекламних матеріалах агентств усе частіше використовується формулювання «ліцензований агент» як гарантія безпеки та професіоналізму. Хоча на перший погляд це звучить заспокійливо, з юридичної точки зору таке твердження є некоректним і може вводити клієнтів в оману.
Причина проста: відповідно до чинного законодавства агент не може бути власником ліцензії. Ліцензія належить не фізичній особі, а виключно агентству — тобто ліцензованому посереднику.
Агент і посередник — не одне й те саме
Закон чітко розрізняє дві ролі, які на практиці часто — навмисно або ненавмисно — плутають:
- Ліцензований ПОСЕРЕДНИК (агентство) — юридична особа (компанія або фізична особа-підприємець), яка має дозвіл компетентного міністерства та внесена до Реєстру посередників у сфері нерухомості при Хорватській торгово-промисловій палаті . Лише посередник може бути «ліцензованим», зобов’язаний мати чинний поліс страхування професійної відповідальності та несе повну юридичну відповідальність за законність угоди.
- Агент з нерухомості — фізична особа, яка склала професійний іспит та внесена до Реєстру агентів з нерухомості . Агент не може мати окрему ліцензію та не має права самостійно стягувати комісійну винагороду.
Іншими словами: ліцензія належить агентству, а не агенту.
Чому термін «ліцензований агент» є проблемним?
Коли в оголошеннях підкреслюють «ліцензованого агента», створюється враження, що окрема особа самостійно гарантує законність угоди. Насправді таку гарантію може надати виключно ліцензований посередник.
Агент, який діє без підтримки ліцензованого агентства, не може забезпечити клієнту ані правового, ані фінансового захисту у випадку помилки, збитків чи спору — незалежно від наявності складеного професійного іспиту.
Теорія і практика: у чому полягає справжня різниця?
Саме тут проявляється різниця між формальною кваліфікацією та реальним досвідом. Великі системи часто швидко «виробляють» агентів:
- Іспит — це теорія, практика вирішує — складання професійного іспиту означає знання законодавства, але не гарантує вміння виявляти приховані обтяження на об’єктах у старому місті Ровіня або реально оцінювати ринкову вартість.
- Стабільна система має значення — у серйозних агентствах агенти не є просто «номерами в реєстрі», а працюють у межах системи, яка роками будує довіру, процедури та глибоке розуміння ринку.
Як клієнту захистити себе?
Перш ніж доручити комусь купівлю або продаж нерухомості, виконайте два прості, але надзвичайно важливі кроки:
- Перевірте посередника — чи внесене агентство до офіційного реєстру посередників та чи має чинну ліцензію.
- Перевірте агента — чи особа, з якою ви спілкуєтесь, дійсно працює в цьому агентстві та внесена до реєстру агентів.
Детальніше про правовий контекст і нещодавні зміни в практиці ви можете прочитати в статті: Кінець сірих зон у посередництві .
Висновок
Не шукайте «ліцензованого агента» в оголошеннях. Шукайте ліцензоване агентство зі стабільною історією роботи та агентів, які мають реальний досвід у межах цієї системи.
У сфері нерухомості знання здобуваються не лише шляхом складання іспитів, а й завдяки багаторічній практиці. Ліцензія належить агентству — довіра належить людям, які за ним стоять.
Поширені запитання (FAQ)
Чи існує в Хорватії «ліцензований агент з нерухомості»?
Ні. Згідно з чинним законодавством, ліцензія видається виключно посереднику (агентству), а не фізичній особі. Агент може скласти професійний іспит і бути внесеним до реєстру, але не може бути «ліцензованим» самостійно.
Чи є агент зі складеним іспитом достатньою гарантією безпеки?
Ні. Складання іспиту означає знання базового правового поля, однак не забезпечує клієнту правового чи фінансового захисту. Такий захист надається виключно ліцензованим агентством через поліс страхування професійної відповідальності.
Чи можна співпрацювати з агентом, який працює самостійно?
Агенту заборонено діяти поза межами ліцензованого агентства та самостійно стягувати комісію. Така співпраця наражає клієнта на серйозні ризики у разі спору чи збитків.
Як перевірити, чи агентство зареєстроване законно?
Ви можете перевірити агентство в офіційному Реєстрі посередників у сфері нерухомості , який веде Хорватська торгово-промислова палата.
Як перевірити агента, з яким я спілкуюся?
Переконайтеся, що агент внесений до Реєстру агентів з нерухомості та перебуває у трудових або договірних відносинах із ліцензованим агентством.
Чому термін «ліцензований агент» так часто використовується в оголошеннях?
Найчастіше через незнання або як маркетингову формулу, що звучить переконливо для клієнтів. Попри поширеність, цей термін є юридично некоректним і може створювати хибне відчуття захищеності.
Що важливіше за саму ліцензію?
Ліцензія є мінімальною законодавчою вимогою. У довгостроковій перспективі вирішальне значення мають досвід, стабільність агентства, глибоке знання місцевого ринку та прозорий підхід до роботи.
