Véget ért a dubaji ingatlanpiaci fellendülés?

A dubaji ingatlanpiac demisztifikálása

Az elmúlt öt évben Dubaj a globális ingatlanpiac egyik leglátványosabb ciklusát élte át – a stagnálást és visszaesést követően robbanásszerű növekedést, majd újbóli lehűlést. Az adatok egyértelműen mutatják, hogy a város, amely korábban a korlátlan luxus szimbóluma volt, most a bővülés és a telítettség határán áll.

A visszaeséstől a fellendülésig – az új csúcs felé vezető út

2019 és 2020 a túlkínálat és a keresletcsökkenés időszaka volt. Az ingatlanárak a 2014-es szint alatt voltak, az átlagos lakásár körülbelül 900 AED/négyzetláb volt. A világjárvány tovább lassította a piacot, ugyanakkor megalapozta a későbbi fordulatot. A határzárak, a távmunka és a globális tőkemobilitás felgyorsították a külföldi vásárlók beáramlását, akik Dubajt adómentes, biztonságos menedékként és liberális tulajdonosi rendszerként látták.

Robbanásszerű növekedés 2021-ben és 2022-ben

2021-től erőteljes fellendülés kezdődött. Szinte egy évtized után először jegyeztek kétszámjegyű növekedést – évente átlagosan 10–15 % között. A villák, a luxuslakások és a fejlesztések a Palm Jumeirah, a Dubai Marina és a Downtown negyedekben világszerte keresetté váltak. Ugyanebben az időszakban Dubaj bevezette az aranyvízum és a befektetői vízum programokat, amelyek tovább növelték a külföldi érdeklődést. A tranzakciók volumene rekordmagasságokat ért el, a piac pedig az off-plan projektekre is kiterjedt, amelyek előértékesítése gyakran meghaladta a kész ingatlanok kapacitását.

2023 és 2024 – a bővülés évei

2023-ban és 2024-ben az árak történelmi csúcsokat értek el. A Knight Frank és a Property Monitor adatai szerint a villák átlagára mintegy 20 %-kal emelkedett, míg a lakások 16–18 %-os növekedést mutattak. Összességében a piac 2024-ben körülbelül 19 %-os éves növekedést produkált, egyes helyszíneken pedig akár 30 %-ot is. A luxusvillák értéke most 34 %-kal meghaladja a 2014-es csúcsot. Az ingatlanpiaci forgalom 2025 első felében meghaladta a 260 milliárd dirhamot, ami 36 %-os éves növekedést jelent.

2025 – az első lehűlési jelek

2025 elején megjelentek az első havi árkorrekciók. A Property Monitor januárban 0,5–0,6 %-os visszaesést regisztrált – ez volt az első csökkenés négy év folyamatos növekedés után. A Fitch Ratings arra figyelmeztetett, hogy az óriási új kínálat – több mint 180 000 új lakóegység 2026-ig – bizonyos szegmensekben akár 15 %-os árcsökkenést is okozhat. Bár a Knight Frank továbbra is mintegy 16 %-os éves növekedésről számol be, nyilvánvaló, hogy a piac a növekedési szakaszból a stabilizáció felé halad.

A piac szerkezete és a kockázati tényezők

A dubaji ingatlanpiac ma erősen polarizált. A luxusszegmens – villák és penthouse-ok – továbbra is stabil a nemzetközi befektetőknek köszönhetően, míg a középkategóriás lakáspiac telítettséget mutat. A bérleti díjak növekedése, amely 2025-ben 9–11 % között mozog, lassítja a helyi keresletet. Az új fejlesztések, például a Business Bay Tower, a JVC-komplexum és a Dubai Hills tovább fokozzák a versenyt a városon belül. A bőséges kínálat és a növekvő építési költségek nyomást gyakorolnak a fejlesztők haszonkulcsaira, és rövid távú korrekciókat idézhetnek elő.

Makrogazdasági kilátások

A lehetséges korrekciók ellenére Dubaj továbbra is a világ egyik legvonzóbb befektetési célpontja. A liberális adópolitika, a vízumrendszerek és a nemzetközi kapcsolatok hosszú távon is értéket kínálnak a befektetőknek. Az aktuális árak azonban már nagyrészt tükrözik a várható növekedést. Az elemzők rámutatnak, hogy a bérleti hozamok, amelyek 2020-ban még 7–8 % körül mozogtak, mostanra 5–6 %-ra estek vissza, mivel az ingatlanárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak. A jövedelmezőség tehát inkább a tőkenyereségtől, mintsem a passzív jövedelemtől függ.

Következtetés: az eufóriától a racionalizálásig

A dubaji ingatlanpiac új szakaszba lépett. Az alacsony adók, a külföldi tőke és a politikai stabilitás által vezérelt évekig tartó növekedés után megjelentek a telítettség első jelei. Az árnövekedés üteme lassul, a piac pedig az egyensúlyt keresi a luxusszegmens és a megfizethető lakások között. Bár Dubaj továbbra is globális befektetési központ marad, a korlátlan növekedés korszaka valószínűleg véget ért. A jövőbeli trendek attól függnek majd, hogy az új építési hullámot valódi kereslet kíséri-e, vagy – sok év után először – a kínálat meghaladja a keresletet.