Zakaj Slovenci pri nakupu nepremičnine v Istri pogosto ponavljajo iste napake
Nakup nepremičnine v Istri je za Slovence že dolgo privlačna odločitev. Bližina, podoben življenjski slog, morje in dobra dostopnost ustvarjajo občutek domačnosti, zaradi katerega se marsikateri kupec počuti varnega že na začetku postopka. Prav ta občutek domačnosti pa pogosto vodi do napačnih predpostavk.
Mnogi slovenski kupci domnevajo, da je nakup nepremičnine na Hrvaškem zelo podoben postopkom v Sloveniji. Čeprav sta si državi geografsko in kulturno blizu, se pravni, zemljiškoknjižni in prostorski sistemi bistveno razlikujejo. Razlike, ki jih kupec ne razume ali jih podcenjuje, lahko vodijo v dolgotrajne zaplete, dodatne stroške ali celo pravne spore.
V tem članku so sistematično predstavljene najpogostejše napake, ki jih Slovenci delajo pri nakupu nepremičnine v Istri, skupaj z razlago, zakaj do njih pride in kako se jim je mogoče izogniti.
Nezadostna preverba lastništva in zemljiške knjige
Ena najpogostejših napak slovenskih kupcev je površna preverba lastništva nepremičnine. Pogosto se zadovoljijo z osnovnim izpisom iz zemljiške knjige, ne da bi preverili celotno zgodovino lastništva ali morebitne obremenitve.
Na Hrvaškem ni redkost, da je nepremičnina v solastništvu, da dediščinski postopki niso zaključeni ali da so na nepremičnini vpisane hipoteke, služnosti ali zaznambe sporov. Če kupec teh podatkov ne razume pravilno, lahko pride do zapletov pri prenosu lastninske pravice.
Celovita preverba mora vključevati tudi primerjavo podatkov iz zemljiške knjige in katastra ter preverjanje skladnosti dejanskega stanja z vpisanimi podatki.
Predpostavka, da je nepremičnina legalna, ker je v uporabi
Veliko Slovencev domneva, da je nepremičnina pravno urejena že zato, ker je vseljena, priključena na infrastrukturo ali celo oddajana turistom.
V praksi ima veliko nepremičnin v Istri prizidke, terase, pomožne objekte ali nadstropja, ki niso bila zgrajena skladno z dovoljenji ali niso bila legalizirana. Takšne nepravilnosti se pogosto ne pokažejo takoj, lahko pa povzročijo resne težave ob prenovi, prodaji ali pridobivanju dovoljenj.
Slovenski kupci pogosto ne ločijo med gradbenim dovoljenjem, uporabnim dovoljenjem in odločbo o legalizaciji, kar vodi v napačne zaključke.
Nerazumevanje razlike med zazidljivim in kmetijskim zemljiščem
Nakup zemljišč je področje, kjer se pojavi največ napačnih odločitev. Slovenski kupci pogosto sklepajo, da je zemljišče zazidljivo, če se nahaja blizu naselja ali ob cesti.
Na Hrvaškem so prostorski načrti zelo natančni. Samo zemljišča, ki so v prostorskem aktu opredeljena kot zazidljiva, omogočajo gradnjo. Sprememba namembnosti kmetijskega zemljišča je zapletena in v večini primerov negotova.
Zanašanje na neuradne informacije ali obljube lahko pomeni, da kupec ostane z zemljiščem, ki ne omogoča realizacije načrtovanega projekta.
Podcenjevanje skupnih stroškov nakupa
Slovenski kupci se pogosto osredotočajo predvsem na nakupno ceno, pri tem pa spregledajo dodatne stroške, ki pomembno vplivajo na končno investicijo.
Odvisno od vrste nepremičnine in prodajalca se obračuna davek na promet nepremičnin ali DDV. Poleg tega so prisotni stroški notarjev, pravnih storitev, sodnih taks in uradnih prevodov.
Brez natančnega finančnega načrta se lahko kupec znajde pred nepričakovanimi izdatki tik pred zaključkom postopka.
Prepričanje, da lastništvo omogoča bivanje brez omejitev
Ena pogostih zmot je prepričanje, da lastništvo nepremičnine na Hrvaškem avtomatično omogoča stalno ali dolgoročno bivanje.
Pravila glede prebivanja in lastništva niso povezana. Slovenski državljani sicer uživajo določene ugodnosti kot državljani EU, vendar lastništvo samo po sebi ne ureja statusa bivanja.
To postane še posebej pomembno pri daljšem bivanju ali spremembi življenjskega sloga.
Neupoštevanje pravil glede turističnega oddajanja
Veliko Slovencev kupuje nepremičnine z namenom turističnega oddajanja, ne da bi preverili, ali nepremičnina izpolnjuje vse zakonske pogoje.
Za oddajanje je potrebna registracija, izpolnjevanje tehničnih pogojev in skladnost z lokalnimi predpisi. Nelegalno oddajanje lahko vodi do glob in prepovedi dejavnosti.
Pravna in tehnična skladnost je ključna za dolgoročno varno oddajanje.
Preveliko zanašanje na informacije prodajalca ali posrednika
Slovenski kupci pogosto zaupajo informacijam, ki jih prejmejo od prodajalcev ali nepremičninskih posrednikov, brez dodatnega preverjanja.
Čeprav to ni nujno zlonamerno, je odgovornost za preverjanje pravilnosti podatkov v veliki meri na strani kupca.
Neodvisno pravno svetovanje bistveno zmanjša tveganje napačnih odločitev.
Spregledana vprašanja dostopa in infrastrukture
Nekatere nepremičnine nimajo urejenega dostopa, priključka na vodovod ali ustreznega kanalizacijskega sistema.
Reševanje teh vprašanj je lahko zapleteno, dolgotrajno in drago, kar slovenski kupci pogosto ugotovijo prepozno.
Infrastrukturna preverba je posebej pomembna pri nepremičninah v zaledju Istre.
Nerealna pričakovanja glede trajanja postopka
Postopki nakupa nepremičnin na Hrvaškem so pogosto počasnejši, kot so kupci vajeni v Sloveniji.
Administrativni postopki, vpisi v zemljiško knjigo in preverbe lahko trajajo več mesecev, zlasti če se pojavijo pravna vprašanja.
Potrpežljivost in realna časovnica sta bistveni za uspešen nakup.
Kako se Slovenci lahko izognejo najpogostejšim napakam
Večina napak pri nakupu nepremičnine v Istri je posledica pomanjkanja informacij, ne pa slabih namenov.
Sistematičen pristop, pravna preverba in razumevanje hrvaškega sistema bistveno zmanjšajo tveganja.
Istra ostaja privlačen trg za slovenske kupce, vendar le za tiste, ki se odločijo premišljeno in informirano.
