Demistifikacija nepremičninskega trga v Dubaju
V zadnjih petih letih je Dubaj doživel enega najbolj izrazitih ciklov na svetovnem nepremičninskem trgu – od stagnacije in padca do eksplozivne rasti in ponovnega ohlajanja. Podatki jasno kažejo, da se mesto, nekoč simbol neomejenega razkošja, zdaj nahaja na razpotju med ekspanzijo in zasičenostjo.
Od padca do okrevanja – pot do novega vrhunca
Leta 2019 in 2020 sta bili obdobji zasičenega povpraševanja in padajočih cen. Vrednosti nepremičnin so bile nižje kot leta 2014, povprečna cena stanovanj je znašala približno 900 AED na kvadratni čevelj. Pandemija je dodatno upočasnila promet, vendar je hkrati ustvarila temelje za poznejši preobrat. Zaprtje meja, delo na daljavo in globalna mobilnost kapitala so pospešili prihod tujih kupcev, ki so v Dubaju videli varno zatočišče – brez davkov in z liberalnim lastniškim režimom.
Eksplozivna rast v letih 2021 in 2022
Od leta 2021 se je začelo močno okrevanje. Prvič po skoraj desetletju je bilo zabeleženo dvomestno povečanje – v povprečju med 10 % in 15 % letno. Vile, luksuzna stanovanja in projekti v četrtih, kot so Palm Jumeirah, Dubai Marina in Downtown, so postali globalno iskani. Hkrati je Dubaj uvedel programe zlatih in investicijskih viz, kar je še povečalo zanimanje tujih vlagateljev. Obseg transakcij je dosegel rekordne ravni, trg pa se je razširil na projekte v gradnji, katerih predprodaje so pogosto presegle zmogljivosti že zgrajenih nepremičnin.
2023 in 2024 – leti ekspanzije
V letih 2023 in 2024 so cene dosegle zgodovinske vrhunce. Po podatkih Knight Frank in Property Monitor se je povprečna cena vil povečala za približno 20 %, medtem ko so stanovanja zabeležila rast med 16 % in 18 %. Skupni trg je leta 2024 zabeležil letno rast približno 19 %, posamezne lokacije pa celo do 30 %. Vrednosti luksuznih vil so zdaj 34 % nad vrhom iz leta 2014. Skupna vrednost nepremičninskih poslov v prvi polovici leta 2025 je presegla 260 milijard AED, kar predstavlja 36-odstotno povečanje glede na prejšnje leto.
2025 – prvi znaki ohlajanja
Začetek leta 2025 je prinesel prve mesečne padce cen. Property Monitor je januarja zabeležil korekcijo v višini 0,5–0,6 %, kar je prvi padec po štirih letih neprekinjene rasti. Fitch Ratings opozarja, da bi lahko zaradi ogromne nove ponudbe – več kot 180.000 novih enot do leta 2026 – cene v posameznih segmentih padle tudi do 15 %. Čeprav Knight Frank še vedno navaja letno rast okoli 16 %, je očitno, da se trg premika iz faze rasti v fazo stabilizacije.
Struktura trga in dejavniki tveganja
Nepremičninski trg v Dubaju je danes izrazito polariziran. Luksuzni segment – vile in penthousi – ostaja stabilen zahvaljujoč globalnim vlagateljem, medtem ko srednji stanovanjski razred kaže znake zasičenosti. Rast najemnin, ki se leta 2025 giblje med 9 % in 11 %, upočasnjuje povpraševanje domačih prebivalcev. Novi projekti, kot so Business Bay Tower, JVC kompleks in Dubai Hills, povečujejo konkurenco znotraj mesta. Velika ponudba in naraščajoči gradbeni stroški pritiskajo na marže razvijalcev in bi lahko povzročili kratkoročne popravke.
Makroekonomska perspektiva
Kljub morebitnim popravkom Dubaj ostaja ena najprivlačnejših investicijskih destinacij na svetu. Liberalni davčni okvir, vizumski režimi in mednarodna povezanost še naprej zagotavljajo dolgoročno vrednost za vlagatelje. Vendar pa trenutne cene že odražajo velik del pričakovane rasti. Analitiki ugotavljajo, da so se najemne donosnosti, ki so leta 2020 znašale okoli 7–8 %, zdaj znižale na 5–6 %, saj vrednosti nepremičnin rastejo hitreje kot najemnine. Donosnost je zato bolj odvisna od kapitalskega dobička kot od pasivnega dohodka.
Zaključek: Od evforije do racionalizacije
Nepremičninski trg v Dubaju je vstopil v novo fazo. Po letih rasti, ki so jo poganjali nizki davki, tuji kapital in politična stabilnost, se pojavljajo prvi znaki zasičenosti. Rast cen se upočasnjuje, trg pa išče ravnotežje med luksuznim segmentom in dostopnimi stanovanji. Čeprav Dubaj ostaja globalno investicijsko središče, je obdobje neomejene rasti verjetno za nami. Prihodnji trend bo odvisen od tega, ali bo novi val gradnje spremljalo resnično povpraševanje ali pa bo – prvič po mnogih letih – ponudba presegla povpraševanje.
