Почему российские покупатели часто совершают одни и те же ошибки в Истрии
Покупка недвижимости в Истрии давно привлекает российских покупателей, рассматривающих Хорватию как стабильную европейскую страну с мягким климатом, высоким качеством жизни и понятным рынком недвижимости. Для многих это покупка второго дома, инвестиция или способ сохранить капитал за пределами России.
Однако именно уверенность в том, что процесс будет простым и понятным, часто приводит к ошибкам. Российские покупатели нередко исходят из логики, привычной по опыту сделок в России или других странах, не учитывая особенности хорватского законодательства, земельных реестров и строительных правил.
В результате возникают юридические, финансовые и административные проблемы, которые можно было бы предотвратить при должной подготовке. В этом материале разобраны типичные ошибки российских покупателей при покупке недвижимости в Истрии и объясняется, как их избежать.
Недостаточная проверка права собственности
Одна из самых распространённых ошибок — поверхностная проверка права собственности. Российские покупатели часто ограничиваются просмотром базовой выписки из земельной книги, не анализируя детали.
В Хорватии нередки случаи долевой собственности, незавершённых наследственных процессов, зарегистрированных обременений или судебных споров. Если эти обстоятельства не выявлены заранее, оформление собственности может быть приостановлено или полностью заблокировано.
Полноценная проверка должна включать анализ истории собственности, наличие ограничений, а также соответствие данных земельной книги и кадастра.
Предположение, что объект легален, если он используется
Многие российские покупатели считают, что если дом заселён, подключён к коммуникациям или сдается в аренду, он автоматически является юридически чистым.
На практике в Истрии существует большое количество объектов с незаконными пристройками, террасами или дополнительными этажами, которые никогда не были узаконены.
Такие несоответствия могут создать серьёзные проблемы при реконструкции, продаже или получении разрешений на аренду.
Непонимание различий между строительной и сельскохозяйственной землёй
Покупка земельных участков — зона повышенного риска для иностранных покупателей. Российские покупатели часто ошибочно полагают, что участок возле населённого пункта подходит для строительства.
В Хорватии разрешение на строительство возможно только на участках, официально отнесённых к строительной зоне. Изменение целевого назначения сельскохозяйственной земли является сложным и не гарантированным процессом.
Игнорирование официальных градостроительных планов может привести к покупке земли, на которой невозможно реализовать запланированный проект.
Недооценка полной стоимости сделки
Сосредоточенность исключительно на цене объекта — ещё одна типичная ошибка. Дополнительные расходы могут значительно увеличить общий бюджет покупки.
В зависимости от типа сделки применяется налог на передачу недвижимости или НДС. Также следует учитывать нотариальные расходы, юридические услуги, судебные сборы и расходы на заверенные переводы.
Отсутствие детального финансового расчёта часто приводит к неожиданным затратам на завершающем этапе.
Ошибочное ожидание автоматического права на проживание
Некоторые российские покупатели полагают, что владение недвижимостью в Хорватии автоматически даёт право на проживание.
На практике миграционные правила и право собственности не связаны напрямую. Владение недвижимостью не заменяет разрешение на пребывание или вид на жительство.
Это особенно важно для покупателей, планирующих длительное пребывание в стране.
Игнорирование правил краткосрочной аренды
Многие покупают недвижимость с целью сдачи в туристическую аренду, не проверяя заранее, возможно ли это с юридической точки зрения.
Для легальной аренды требуется регистрация, соответствие техническим требованиям и соблюдение местных норм. Не все объекты автоматически подходят для этой деятельности.
Нелегальная аренда может привести к штрафам и запрету эксплуатации.
Чрезмерное доверие продавцу или агенту
Российские покупатели часто полностью полагаются на информацию, полученную от продавца или агента, не проводя независимую проверку.
В хорватской правовой системе ответственность за проверку объекта в значительной степени лежит на покупателе.
Отсутствие независимого юридического сопровождения существенно повышает риски.
Недооценка инфраструктурных ограничений
Некоторые объекты недвижимости имеют проблемы с подъездом, подключением к воде, электричеству или канализации.
Решение таких вопросов может оказаться сложным и дорогостоящим, особенно в сельских районах Истрии.
Инфраструктурная проверка должна быть обязательной частью подготовки к покупке.
Нереалистичные ожидания по срокам оформления
Процедуры оформления недвижимости в Хорватии могут занимать больше времени, чем ожидают российские покупатели.
Регистрация прав собственности, проверки и административные процессы нередко растягиваются на месяцы.
Реалистичное планирование сроков помогает избежать разочарований.
Как российским покупателям избежать типичных ошибок
Большинство проблем при покупке недвижимости в Истрии возникает из-за недостатка информации, а не из-за сложностей самого рынка.
Комплексная юридическая проверка, понимание местных правил и профессиональное сопровождение позволяют существенно снизить риски.
Истрия остаётся привлекательным регионом для российских покупателей, но успех сделки зависит от осознанного и системного подхода.
