Perché gli acquirenti italiani commettono spesso gli stessi errori in Istria
L’acquisto di un immobile in Istria è una scelta sempre più diffusa tra gli acquirenti italiani, attratti dalla vicinanza geografica, dalla qualità della vita, dal contesto naturale e da un mercato immobiliare percepito come stabile. Per molti italiani si tratta dell’acquisto di una seconda casa, di un investimento a lungo termine o di una combinazione tra uso personale e locazione turistica.
Nonostante l’esperienza maturata nel mercato immobiliare italiano, molti acquirenti ripetono gli stessi errori quando comprano in Croazia. La causa principale non è la superficialità, ma l’errata convinzione che le regole e le procedure siano simili a quelle italiane. In realtà, il sistema giuridico e urbanistico croato presenta differenze sostanziali che, se ignorate, possono portare a problemi seri.
Questo articolo analizza gli errori più comuni commessi dagli acquirenti italiani nell’acquisto di immobili in Istria e fornisce indicazioni concrete per evitarli.
Verifica insufficiente della proprietà e del registro fondiario
Uno degli errori più frequenti è la verifica superficiale della proprietà. Molti acquirenti italiani ritengono che la semplice presenza del venditore nel registro fondiario sia sufficiente a garantire la sicurezza dell’acquisto.
In Croazia, tuttavia, non è raro trovare situazioni di comproprietà, successioni non definite, ipoteche o diritti di terzi iscritti sull’immobile. Se questi aspetti non vengono analizzati in modo approfondito, l’acquirente rischia di non poter registrare correttamente la proprietà.
La verifica deve includere l’analisi completa del registro fondiario, la continuità della proprietà e la corrispondenza con i dati catastali.
Credere che un immobile sia regolare solo perché abitato o affittato
Un errore molto diffuso consiste nel ritenere che un immobile sia pienamente regolare dal punto di vista legale solo perché è abitato, collegato alle utenze o già affittato a turisti.
In Istria esistono numerosi immobili con ampliamenti o modifiche realizzate senza permesso edilizio o mai sanate. Queste irregolarità possono creare problemi in caso di ristrutturazione, vendita futura o richiesta di autorizzazioni per l’affitto turistico.
Gli acquirenti italiani spesso non distinguono tra permesso di costruire, certificato di abitabilità e atti di sanatoria, confondendo concetti giuridici diversi.
Fraintendere la differenza tra terreno edificabile e agricolo
L’acquisto di terreni rappresenta un ambito particolarmente delicato. Molti acquirenti italiani danno per scontato che un terreno situato vicino a un centro abitato sia automaticamente edificabile.
In Croazia la classificazione del terreno è rigida: solo i terreni edificabili consentono la costruzione. La trasformazione di un terreno agricolo in edificabile non è semplice né garantita.
Basarsi su informazioni informali o su ipotesi non verificate porta spesso a investimenti non realizzabili.
Sottovalutare imposte e costi accessori
Un altro errore comune è concentrarsi esclusivamente sul prezzo di acquisto, ignorando i costi aggiuntivi che incidono in modo significativo sul budget complessivo.
A seconda della tipologia dell’immobile e del venditore, si applicano l’imposta sul trasferimento immobiliare o l’IVA. A questi si aggiungono le spese notarili, legali, giudiziarie e i costi per le traduzioni ufficiali.
La mancanza di una stima realistica dei costi può creare difficoltà finanziarie nelle fasi finali dell’acquisto.
Pensare che la proprietà garantisca il diritto di soggiorno
Molti acquirenti italiani credono erroneamente che possedere un immobile in Croazia comporti automaticamente il diritto di soggiorno o di residenza.
Il diritto di soggiorno è regolato da normative separate e non dipende dalla proprietà immobiliare. Per soggiorni prolungati sono necessari specifici requisiti amministrativi.
Questa confusione porta spesso a problemi soprattutto per chi intende trascorrere lunghi periodi in Croazia.
Ignorare le regole per l’affitto turistico
Molti acquirenti acquistano immobili con l’obiettivo di affittarli a turisti, senza verificare preventivamente se l’immobile soddisfa i requisiti legali.
L’affitto turistico in Croazia richiede una registrazione formale, il rispetto di standard tecnici e il rispetto delle normative locali. Non tutti gli immobili sono automaticamente idonei.
L’attività di affitto non autorizzata può comportare sanzioni e divieti.
Affidarsi esclusivamente alle informazioni del venditore o dell’agenzia
Gli acquirenti italiani tendono spesso a fidarsi delle informazioni fornite dal venditore o dall’agenzia immobiliare, senza effettuare verifiche indipendenti.
Nel sistema croato, la responsabilità della verifica ricade in larga parte sull’acquirente. L’assenza di un controllo autonomo aumenta i rischi.
Un approccio critico e informato riduce sensibilmente la possibilità di errori.
Trascurare aspetti infrastrutturali e accessi
Alcuni immobili presentano problemi legati all’accesso, alla viabilità, all’allacciamento idrico o al sistema fognario.
Gli acquirenti spesso sottovalutano la complessità e i costi necessari per risolvere tali situazioni.
Questi aspetti sono particolarmente rilevanti nelle zone rurali e nell’entroterra.
Avere aspettative irrealistiche sui tempi di acquisto
Molti acquirenti italiani si aspettano tempistiche rapide e prevedibili, simili a quelle del mercato italiano.
In Croazia, le procedure amministrative possono richiedere più tempo, soprattutto in presenza di verifiche legali complesse.
Una pianificazione realistica è fondamentale per evitare frustrazioni.
Come evitare gli errori più comuni nell’acquisto in Istria
La maggior parte degli errori può essere evitata con un’adeguata preparazione, consulenza professionale e una corretta comprensione del sistema croato.
Chi affronta l’acquisto con metodo, senza basarsi su presupposti errati, può acquistare un immobile in Istria in modo sicuro.
L’Istria offre ottime opportunità, ma solo a chi è disposto a rispettarne le regole e le specificità.
