Zakaj resne agencije zahtevajo »preveč« dokumentacije
Večkrat se nam je zgodilo isto: prodajalec se pritoži, da zahtevamo preveč dokumentov. Uporabno dovoljenje, etažni elaborat, dostopna pot, širina parcele, stanje v katastru. »Druge agencije tega niso zahtevale,« pogosto slišimo.
In to drži. Nekatere agencije teh dokumentov res ne zahtevajo. A to ne pomeni, da dokumentacija ni potrebna. Pomeni le, da se težava preloži – največkrat do trenutka, ko se pojavi resen kupec.
Dve vrsti agencij, ki danes obstajata
Na trgu sta se sčasoma izoblikovala dva popolnoma različna pristopa k delu.
Prvi pristop je hiter in površen: prevzeti nepremičnino, objaviti oglas, narediti dobre fotografije in »reševati težave, ko pridejo na vrsto«.
Drugi pristop je počasnejši, vendar odgovoren: preveriti dokumentacijo, pravni status in dejanske možnosti, še preden se nepremičnina sploh pojavi na trgu.
Razlika med tema pristopoma ni vidna takoj. Pokaže se šele, ko pride kupec, ki ve, kaj vprašati.
Kaj mora resna agencija preveriti – brez izjem
1) Lastništvo in bremena
Kdo je vpisan kot lastnik? Ali obstajajo hipoteke, zaznambe ali služnosti? Če se to preskoči, agencija ne zaščiti nikogar – ne prodajalca ne kupca.
2) Uporabno dovoljenje in legalnost
Trditev »hiša je stara, to ni pomembno« danes ne zdrži več. Brez uporabnega dovoljenja ali jasne legalizacije kupec ne ve, kaj kupuje, banke pa pogosto ne vedo, kaj financirajo.
Če je objekt legaliziran, mora biti jasno, kaj točno je legalizirano. Če ni – mora biti to jasno povedano pred prvim ogledom.
3) Etažni elaborat pri stanovanjih
Presenetljivo veliko stanovanj se oglašuje brez jasnega odgovora, ali kupec kupuje stanovanje ali le solastniški delež.
Etažni elaborat ni birokratska izmišljotina. Določa lastništvo in preprečuje težave pri kreditih, nadaljnji prodaji ali dedovanju.
4) Gradbena zemljišča: težave, ki niso vidne v oglasu
Pri zemljiščih so napake najdražje. Neurejen dostop, preozka parcela, pomanjkanje infrastrukture in omejitve prostorskega plana morajo biti jasne pred oblikovanjem cene.
Če se to zamolči, kupec odide po prvem tehničnem vprašanju, prodajalec pa ostane prepričan, da »ni interesa«.
Več agencij, manj poslov – in pritisk na standarde
V zadnjih letih število nepremičninskih agencij hitro narašča, število dejanskih prodaj pa temu ne sledi – ponekod celo upada.
Ko je agentov več kot poslov, pritisk narašča. Del trga odgovori s kakovostjo in znanjem. Drugi del – z zniževanjem standardov.
- prevzem nepremičnin brez podpisane pogodbe
- oglaševanje na podlagi nepreverjenih podatkov
- zavestno spregledovanje težav, ki bi lahko »pokvarile posel«
- odlaganje dokumentacije z izjavami »to bomo uredili kasneje«
Preverjanje dokumentacije prihrani čas – vsem
Agencija, ki preverja dokumentacijo, ne ščiti le kupca, temveč pogosto tudi prodajalca – pred izgubo časa, zapleti in propadlimi posli po mesecih pogovorov.
Dokumentacija ne upočasni postopka. Odstrani težave, ki bi kasneje popolnoma ustavile prodajo.
Težava niso dokumenti. Težava so standardi.
Če ena agencija zahteva uporabno dovoljenje, druga pa pravi, da »ni pomembno«, težava ni v zmedenemu prodajalcu, temveč v pomanjkanju minimalnih standardov.
Zaključek
Dokumentacija ni ovira prodaji. Je razlika med oglasom in dejanskim poslom.
Oznake: nepremičninske agencije, dokumentacija nepremičnin, nakup nepremičnine Hrvaška, profesionalni standardi, preverjeni oglasi
