Warum seriöse Agenturen „zu viele“ Unterlagen verlangen
Diese Situation ist uns schon oft begegnet: Ein Verkäufer beschwert sich, dass wir zu viele Unterlagen verlangen. Benützungsbewilligung, Teilungserklärung, Zufahrtsweg, Grundstücksbreite, Katasterstatus. „Andere Agenturen haben das nicht verlangt“, hören wir häufig.
Und das stimmt. Manche Agenturen verlangen diese Unterlagen tatsächlich nicht. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie unnötig sind. Es bedeutet nur, dass das Problem aufgeschoben wird – meist bis ein ernsthafter Käufer auftaucht.
Zwei Arten von Agenturen auf dem heutigen Markt
Mit der Zeit haben sich zwei völlig unterschiedliche Arbeitsweisen herausgebildet.
Der erste Ansatz ist schnell und oberflächlich: Immobilie übernehmen, Inserat veröffentlichen, gute Fotos machen und „Probleme lösen, wenn sie auftreten“.
Der zweite Ansatz ist langsamer, aber verantwortungsvoll: Dokumentation, rechtlichen Status und reale Möglichkeiten prüfen, bevor die Immobilie überhaupt auf den Markt kommt.
Der Unterschied zwischen diesen beiden Ansätzen zeigt sich nicht sofort. Er wird erst sichtbar, wenn ein Käufer kommt, der weiß, welche Fragen er stellen muss.
Was eine seriöse Agentur ohne Ausnahme prüfen muss
1) Eigentum und Belastungen
Wer ist als Eigentümer eingetragen? Gibt es Hypotheken, Vormerkungen oder Dienstbarkeiten? Wird dies übersprungen, schützt die Agentur niemanden – weder Verkäufer noch Käufer.
2) Benützungsbewilligung und Legalität
Der Satz „Das Haus ist alt, das ist nicht wichtig“ gilt heute nicht mehr. Ohne Benützungsbewilligung oder klare Legalisierungsentscheidung weiß der Käufer nicht, was er kauft, und Banken wissen oft nicht, was sie finanzieren.
Ist das Objekt legalisiert, muss klar sein, was genau legalisiert wurde. Ist es das nicht, muss dies vor der ersten Besichtigung offen gesagt werden.
3) Teilungserklärung bei Wohnungen
Erstaunlich viele Wohnungen werden angeboten, ohne dass klar ist, ob eine Wohnung oder nur ein Miteigentumsanteil verkauft wird.
Die Teilungserklärung ist keine bürokratische Spielerei. Sie regelt Eigentum und verhindert spätere Probleme bei Finanzierung, Verkauf oder Vererbung.
4) Baugrundstücke: Probleme, die im Inserat nicht sichtbar sind
Bei Grundstücken sind Fehler am teuersten. Nicht eingetragene Zufahrten, zu geringe Grundstücksbreite, fehlende Anschlüsse oder Einschränkungen aus dem Bebauungsplan müssen vor der Preisfestlegung klar sein.
Werden diese Punkte verschwiegen, geht der Käufer nach der ersten technischen Frage, während der Verkäufer glaubt, es gebe „kein Interesse“.
Mehr Agenturen, weniger Abschlüsse – und Druck auf Standards
In den letzten Jahren ist die Zahl der Immobilienagenturen stark gestiegen, während die Zahl der tatsächlichen Transaktionen nicht im gleichen Maß gewachsen ist. In manchen Segmenten ist sie sogar gesunken.
Wenn es mehr Agenten als Abschlüsse gibt, steigt der Druck. Ein Teil des Marktes reagiert mit Qualität und Fachwissen. Ein anderer Teil senkt die Standards.
- Übernahme von Immobilien ohne unterzeichneten Vertrag
- Inserieren auf Basis ungeprüfter Informationen
- bewusstes Ignorieren von Problemen, die „den Deal gefährden“
- Aufschieben der Dokumentation mit Aussagen wie „das klären wir später“
Dokumentenprüfung spart Zeit – für alle
Eine Agentur, die Unterlagen prüft, schützt nicht nur den Käufer. Sie schützt oft auch den Verkäufer – vor offenen Enden, Zeitverlust und gescheiterten Deals nach Monaten von Gesprächen.
Dokumente verlangsamen den Prozess nicht. Sie filtern Probleme heraus, die einen Verkauf später komplett stoppen würden.
Das Problem sind nicht die Unterlagen. Das Problem sind die Standards.
Wenn eine Agentur eine Benützungsbewilligung verlangt und eine andere sagt, sie sei „nicht wichtig“, liegt das Problem nicht beim verwirrten Verkäufer, sondern bei fehlenden Mindeststandards am Markt.
Fazit
Unterlagen sind kein Hindernis für den Verkauf. Sie sind der Unterschied zwischen einem Inserat und einer echten Transaktion.
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