Warum Baugrundstücke in Kroatien besondere Aufmerksamkeit erfordern
Der Kauf eines Baugrundstücks in Kroatien, insbesondere in Istrien, wirkt für deutsche Käufer auf den ersten Blick einfach. Niedrigere Einstiegspreise im Vergleich zu bebauten Immobilien und die Aussicht auf ein individuell geplantes Haus erscheinen attraktiv. In der Praxis ist der Erwerb von Baugrundstücken jedoch mit rechtlichen, planerischen und technischen Besonderheiten verbunden, die häufig unterschätzt werden.
Dieser Leitfaden zeigt auf, welche Aspekte deutsche Käufer beim Kauf von Baugrundstücken in Kroatien besonders häufig übersehen und wie sich typische Fehler vermeiden lassen.
Was in Kroatien rechtlich als Baugrundstück gilt
Ein Grundstück gilt in Kroatien nur dann als Baugrundstück, wenn es sich innerhalb einer offiziell ausgewiesenen Bauzone befindet. Die Nähe zu bestehenden Gebäuden oder Ortschaften allein reicht nicht aus, um Baurecht zu begründen.
Deutsche Käufer verlassen sich häufig auf Inseratsbeschreibungen, ohne die tatsächliche Widmung im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zu prüfen.
Die Bedeutung von Raumordnungs- und Bebauungsplänen
Die örtlichen Raumordnungs- und Bebauungspläne regeln exakt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Dazu gehören Bauhöhe, Bebauungsdichte, Mindestabstände und Nutzungsart.
Diese Vorgaben sind verbindlich und lassen kaum Spielraum für individuelle Abweichungen.
Baugenehmigungen und Genehmigungsverfahren
Der Besitz eines Baugrundstücks bedeutet nicht automatisch, dass sofort gebaut werden darf. Für jedes Bauvorhaben ist eine gültige Baugenehmigung erforderlich.
Das Genehmigungsverfahren setzt ein genehmigungsfähiges Projekt, vollständige Eigentumsunterlagen und die Einhaltung aller planerischen Vorgaben voraus.
Erschließung und Infrastruktur sind nicht selbstverständlich
Ein häufiger Irrtum deutscher Käufer besteht darin, davon auszugehen, dass Wasser-, Strom- und Abwasseranschlüsse automatisch vorhanden sind.
In vielen Bauzonen müssen Anschlüsse erst hergestellt werden, was zusätzliche Kosten und Wartezeiten verursachen kann.
Mindestgrundstücksgrößen und Grundstückszuschnitt
Lokale Bebauungspläne schreiben oft Mindestgrößen für Baugrundstücke vor. Auch ungünstige Grundstücksformen können die Bebauung einschränken.
Ein formal als Baugrund ausgewiesenes Grundstück kann daher faktisch nicht bebaubar sein.
Zufahrtsrechte und rechtlich gesicherte Erschließung
Für die Erteilung einer Baugenehmigung ist eine gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Straße zwingend erforderlich.
Private Wege oder mündliche Vereinbarungen mit Nachbarn sind rechtlich nicht ausreichend.
Abgrenzung zwischen Bau- und Agrarland
Agrarland ist deutlich günstiger als Baugrundstücke. Eine spätere Umwidmung ist jedoch in Kroatien selten und langfristig angelegt.
Versprechen über eine zukünftige Umwidmung sollten kritisch geprüft werden.
Nebenkosten jenseits des Kaufpreises
Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, darunter kommunale Abgaben, Anschlussgebühren, Planungskosten und Genehmigungsgebühren.
Diese Posten können den Gesamtaufwand erheblich erhöhen.
Typische Fehlannahmen deutscher Käufer
Zu den häufigsten Fehlannahmen zählen die sofortige Bebaubarkeit, unterschätzte Erschließungskosten und fehlende Prüfung der Planungsunterlagen.
Diese Fehler führen oft zu Verzögerungen oder unrealistischen Bauprojekten.
Fazit: Baugrundstücke realistisch und sicher bewerten
Der Kauf von Baugrundstücken in Kroatien kann für deutsche Käufer sinnvoll sein, erfordert jedoch gründliche Vorbereitung. Eine sorgfältige Prüfung von Widmung, Infrastruktur, Zufahrt und Bebauungsvorschriften ist unerlässlich, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren.
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