Der Immobilienmarkt an einem Wendepunkt
Das diesjährige 40. Forum für Immobilienwirtschaft in Zagreb hat erneut bestätigt, dass sich der kroatische Immobilienmarkt in einer Phase tiefgreifender Veränderungen befindet. Experten und Vertreter öffentlicher Institutionen diskutierten über zentrale Faktoren, die die Marktentwicklung in den kommenden Jahren prägen werden – darunter Finanzierungsbedingungen, gesetzliche Änderungen, die wachsende Bedeutung der Vermietung, demografische Herausforderungen sowie der starke Einfluss des Tourismus auf Angebot und Preise. Zusätzlich wurde die Notwendigkeit größerer Markttransparenz und Professionalisierung hervorgehoben, was durch die Arbeit des HGK-Fachverbands und die kontinuierliche Weiterbildung von Vermittlern aktiv gefördert wird. Weitere Informationen über die Aktivitäten des Sektors finden sich auf der offiziellen Website der HGK: Fachverband für Immobilienwirtschaft. Das Forum diente somit als zentrale Plattform für den fachlich fundierten Austausch und die Vorbereitung des Marktes auf eine neue Realität, in der qualitatives Bauen, Käuferschutz und Regelkonformität eine größere Priorität denn je darstellen.Anstieg der ausgestellten Baugenehmigungen
Im Jahr 2024 wurden in Kroatien Baugenehmigungen für 20.405 Wohneinheiten erteilt, was einem Anstieg von nahezu 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Zuwachs deutet auf eine allmähliche Intensivierung der Bautätigkeit hin, obwohl der Markt weiterhin stark auf Veränderungen der Zinssätze und der Nachfragedynamik reagiert. Die höchste Zahl an Genehmigungen in jüngerer Vergangenheit wurde 2006 verzeichnet (25.517 Genehmigungen), während 2015 mit lediglich 6.950 Genehmigungen den Tiefpunkt markierte. Die verstärkte Bautätigkeit deutet darauf hin, dass der über Jahre entstandene Mangel an neuen Wohnungen aufgeholt werden soll. Fachleute erwarten, dass eine Stabilisierung des Marktes zu einem ausgeglicheneren Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot beitragen könnte. Gleichzeitig wird auf die Notwendigkeit nachhaltiger Bauweise und konsequenter Qualitätskontrolle hingewiesen, um die tatsächlichen Bedürfnisse der Käufer besser zu erfüllen.
Wohnungsmarkttrends im Jahr 2024
Der Wohnungsmarkt verzeichnete deutliche Veränderungen im Vergleich zum Rekordjahr 2022, als 30.493 Einheiten verkauft wurden. Im Jahr 2024 wurden insgesamt 27.149 Wohnungen verkauft, wobei die Küstenregionen mit 47 % aller Transaktionen (12.815 Einheiten) führten. Es folgen Zagreb und die Gespanschaft Zagreb mit 9.444 verkauften Wohnungen (35 %), während der übrige Teil Kroatiens 18 % ausmacht. Bemerkenswert ist, dass die Wohnungspreise in Kroatien in den letzten 15 Jahren durchschnittlich um etwa 70 % gestiegen sind, während einige Länder deutlich stärkere Preisanstiege verzeichneten – darunter Estland (228 %), Ungarn (304 %) und Litauen (175 %). Umgekehrt verzeichnen Märkte wie Italien und Zypern stagnierende oder fallende Preise. Diese Daten zeigen die enge Verbindung zwischen lokalen Märkten und europäischen Trends sowie die anhaltende Bedeutung von Lage und Angebot bei der Preisbildung.Ausländische Käufer bleiben aktiv
Im Jahr 2024 wurden in Kroatien rund 31.128 Wohnimmobilien (Häuser und Wohnungen) verkauft, von denen 11.638 – also 37 % – von ausländischen Staatsbürgern erworben wurden. Obwohl 2022 mit 35.454 Transaktionen weiterhin das Rekordjahr bleibt, ist der Anteil ausländischer Käufer konstant geblieben. Slowenen waren mit 32 % die aktivsten Käufergruppen, gefolgt von Deutschen (24 %) und Österreichern (11 %). Die nördliche Adriaküste – einschließlich Istrien, der Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar, Lika-Senj sowie Zadar – bleibt das dominierende Ziel slowenischer Käufer, während deutsche Käufer vor allem in der zentralen und südlichen Adriaregion sowie in Zagreb aktiv sind. Im Jahr 2024 kauften Ausländer am häufigsten in der Gespanschaft Istrien (3.688 Einheiten), gefolgt von Primorje-Gorski Kotar (2.235) und Zadar (1.636). Die Stadt Zagreb belegte mit 110 Transaktionen lediglich den achten Platz. Diese Entwicklungen unterstreichen den erheblichen Einfluss ausländischer Käufer auf Nachfrage, Preise und regionale Markttrends.Vorläufige Daten für das Jahr 2025
Ein Vergleich der Immobilienumsätze zwischen Januar–Juni 2024 (67.414 Transaktionen) und demselben Zeitraum im Jahr 2025 (57.095 Transaktionen) zeigt einen Rückgang von rund 15 %. Die deutlichsten Rückgänge wurden in der Gespanschaft Split-Dalmatien (31 %) sowie Primorje-Gorski Kotar (27 %) registriert, während Istrien und Zagreb Rückgänge von etwa 20 % verzeichneten. In den ersten sechs Monaten 2024 wurden 1.946 Häuser, 13.339 Wohnungen, 12.616 Baugrundstücke, 14.778 landwirtschaftliche Flächen und 970 Geschäftsobjekte verkauft. Im selben Zeitraum 2025 sank die Zahl auf 1.443 Häuser (-26 %), 11.322 Wohnungen (-15 %), 9.987 Baugrundstücke (-21 %), 12.967 landwirtschaftliche Flächen (-12 %) und 767 Geschäftsobjekte (-21 %). Diese vorläufigen Daten weisen auf eine erwartete Marktverlangsamung hin, bedingt durch hohe Zinssätze, sinkende Kaufkraft und vorsichtiges Investitionsverhalten. Gleichzeitig weisen Experten darauf hin, dass die Nachfrage in Regionen mit starkem Tourismus und hochwertigen Projekten stabil bleiben könnte. In diesem Zusammenhang werden lokale politische Maßnahmen, städtische Entwicklungsplanung und steuerliche Anreize eine entscheidende Rolle für die zukünftige Marktentwicklung spielen.Rasanter Anstieg der Immobilienagenturen in Istrien
Die Zahl der aktiven Immobilienagenturen in Kroatien ist deutlich gestiegen. Zwischen 2021 und 2024 erhöhte sich die Zahl der Agenturen von 1.080 auf 1.174, und im Laufe des Jahres 2025 stieg sie weiter auf 1.510 registrierte Unternehmen. Die höchste Konzentration befindet sich erwartungsgemäß in Zagreb (446 Agenturen), gefolgt von Primorje-Gorski Kotar (274), der Gespanschaft Istrien (220) und Split-Dalmatien (163). Diese Zahlen beinhalten nicht die ausländischen Agenturen, die ebenfalls aktiv Immobilien in Kroatien vermarkten und verkaufen. Dieses starke Wachstum zeigt die zunehmende Konkurrenz, aber auch die Notwendigkeit, sich durch hochwertige Dienstleistungen, fachkundige Beratung, digitale Präsentation und transparente Kommunikation zu differenzieren. Dabei gewinnen Professionalisierung, Zertifizierung und Vertrauen zunehmend an Bedeutung als zentrale Erfolgsfaktoren in einem anspruchsvollen Marktumfeld.Tags: Immobilienmarkt, Immobilienforum Zagreb, HGK, Immobilienstatistik, Wohnungsmarkt Kroatien, ausländische Käufer, Immobilien Istrien
