Ist der Immobilienboom in Dubai vorbei?

Demystifizierung des Immobilienmarktes in Dubai

In den letzten fünf Jahren hat Dubai einen der ausgeprägtesten Zyklen auf dem globalen Immobilienmarkt durchlaufen – von Stagnation und Rückgang bis hin zu explosionsartigem Wachstum und einer erneuten Abkühlung. Die Daten zeigen deutlich, dass die Stadt, einst ein Symbol für grenzenlosen Luxus, nun an einem Wendepunkt zwischen Expansion und Sättigung steht.

Vom Rückgang zur Erholung – Der Weg zu einem neuen Höhepunkt

Die Jahre 2019 und 2020 waren von gesättigter Nachfrage und sinkenden Preisen geprägt. Die Immobilienpreise lagen unter dem Niveau von 2014, mit einem durchschnittlichen Wohnwert von rund 900 AED pro Quadratfuß. Die Pandemie verlangsamte den Markt weiter, legte jedoch gleichzeitig die Grundlage für eine spätere Trendwende. Grenzschließungen, Remote-Arbeit und die globale Kapitalmobilität beschleunigten den Zustrom ausländischer Käufer, die Dubai als sicheren, steuerfreien Hafen mit einem liberalen Eigentumsregime betrachteten.

Explosives Wachstum in den Jahren 2021 und 2022

Ab 2021 setzte eine starke Erholung ein. Zum ersten Mal seit fast einem Jahrzehnt wurden zweistellige Wachstumsraten verzeichnet – durchschnittlich zwischen 10 % und 15 % pro Jahr. Villen, Luxuswohnungen und Projekte in Vierteln wie Palm Jumeirah, Dubai Marina und Downtown wurden weltweit stark nachgefragt. Gleichzeitig führte Dubai das Goldene-Visa-Programm und Investorenvisa ein, was das Interesse ausländischer Käufer weiter steigerte. Das Transaktionsvolumen erreichte Rekordhöhen, und der Markt weitete sich auf Off-Plan-Projekte aus, deren Verkäufe oft die Kapazität fertiggestellter Immobilien überstiegen.

2023 und 2024 – Jahre der Expansion

In den Jahren 2023 und 2024 erreichten die Preise historische Höchststände. Laut Knight Frank und Property Monitor stiegen die durchschnittlichen Villenpreise um rund 20 %, während Wohnungen zwischen 16 % und 18 % zulegten. Insgesamt verzeichnete der Markt im Jahr 2024 ein jährliches Wachstum von etwa 19 %, manche Standorte sogar bis zu 30 %. Die Werte von Luxusvillen liegen nun 34 % über dem Höchststand von 2014. Das gesamte Immobilienvolumen im ersten Halbjahr 2025 überstieg 260 Milliarden AED, was einem Anstieg von 36 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

2025 – Erste Anzeichen einer Abkühlung

Anfang 2025 traten die ersten monatlichen Preisrückgänge auf. Property Monitor meldete im Januar eine Korrektur von 0,5 bis 0,6 %, den ersten Rückgang seit vier Jahren ununterbrochenen Wachstums. Fitch Ratings warnte, dass aufgrund des massiven neuen Angebots – über 180 000 Einheiten bis 2026 geplant – die Preise in einigen Segmenten um bis zu 15 % sinken könnten. Obwohl Knight Frank weiterhin ein jährliches Wachstum von rund 16 % angab, ist klar, dass sich der Markt von einer Wachstums- in eine Stabilisierungsphase bewegt.

Marktstruktur und Risikofaktoren

Der Immobilienmarkt in Dubai ist heute stark polarisiert. Das Luxussegment – Villen und Penthouses – bleibt dank internationaler Investoren stabil, während das mittlere Wohnungssegment Anzeichen einer Sättigung zeigt. Das Mietpreiswachstum, das 2025 zwischen 9 % und 11 % liegt, bremst die Nachfrage der lokalen Bevölkerung. Neue Projekte wie der Business Bay Tower, der JVC-Komplex und Dubai Hills verstärken den Wettbewerb innerhalb der Stadt. Das steigende Angebot und höhere Baukosten setzen die Margen der Entwickler unter Druck und könnten kurzfristige Korrekturen auslösen.

Makroökonomische Perspektive

Trotz möglicher Korrekturen bleibt Dubai eines der attraktivsten globalen Investitionsziele. Das liberale Steuersystem, flexible Visa-Regelungen und internationale Vernetzung sichern dem Standort langfristigen Wert. Allerdings spiegeln die aktuellen Preise bereits einen Großteil des erwarteten Wachstums wider. Analysten weisen darauf hin, dass die Mietrenditen, die 2020 bei 7 bis 8 % lagen, nun auf 5 bis 6 % gesunken sind, da die Immobilienpreise schneller steigen als die Mieten. Die Rentabilität hängt daher stärker von der Wertsteigerung als von passiven Mieteinnahmen ab.

Fazit: Von Euphorie zur Rationalisierung

Der Immobilienmarkt Dubais ist in eine neue Phase eingetreten. Nach Jahren des Wachstums, angetrieben durch niedrige Steuern, ausländisches Kapital und politische Stabilität, zeigen sich erste Anzeichen einer Sättigung. Das Preiswachstum verlangsamt sich, und der Markt sucht ein Gleichgewicht zwischen Luxussegment und erschwinglichem Wohnen. Obwohl Dubai weiterhin als globales Investitionszentrum gilt, dürfte die Ära des unbegrenzten Wachstums vorüber sein. Die zukünftige Entwicklung hängt davon ab, ob die neue Bauwelle auf echte Nachfrage trifft – oder ob, zum ersten Mal seit vielen Jahren, das Angebot die Nachfrage übersteigt.