Rechtlicher Rahmen für den Immobilienerwerb in Kroatien
Können deutsche Staatsbürger problemlos Immobilien in Kroatien erwerben? Grundsätzlich ja. Als Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union haben deutsche Staatsangehörige beim Immobilienerwerb in Kroatien weitgehend die gleichen Rechte wie kroatische Staatsbürger. „Problemlos“ bedeutet jedoch nicht automatisch „ohne Prüfung“. Der kroatische Immobilienmarkt folgt eigenen rechtlichen und administrativen Abläufen, die sich in mehreren Punkten vom deutschen System unterscheiden.
Während der Immobilienerwerb in Deutschland stark standardisiert und institutionell geprägt ist, liegt in Kroatien ein größerer Teil der Verantwortung bei den Vertragsparteien selbst. Viele deutsche Käufer gehen zunächst von vergleichbaren Abläufen aus. Genau hier entstehen in der Praxis häufig Missverständnisse. Ohne sorgfältige Vorbereitung können Verzögerungen, zusätzliche Kosten oder rechtliche Unsicherheiten auftreten.
Ziel dieses Artikels ist es, deutschen Käufern einen strukturierten Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen, mögliche Einschränkungen und praktische Abläufe beim Immobilienkauf in Kroatien zu geben. Der Fokus liegt dabei auf Rechtssicherheit, Planbarkeit und einer realistischen Einschätzung möglicher Risiken.
Rechte deutscher Staatsbürger als EU-Bürger
Als EU-Bürger profitieren deutsche Staatsangehörige vom freien Kapitalverkehr innerhalb der Europäischen Union. In der Praxis bedeutet dies, dass Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke ohne besondere staatliche Genehmigung erworben werden können.
Nach Abschluss eines rechtsgültigen Kaufvertrags kann das Eigentum direkt im kroatischen Grundbuch eingetragen werden. Ein gesondertes Zustimmungsverfahren, wie es für Staatsangehörige aus Drittstaaten erforderlich ist, entfällt.
Wichtig ist jedoch zu verstehen, dass die Verantwortung für die rechtliche Prüfung der Immobilie beim Käufer liegt. Anders als in Deutschland erfolgt keine automatische staatliche Vorprüfung des Kaufobjekts.
Unterschiede zwischen dem deutschen und kroatischen Grundbuchsystem
Das kroatische Grundbuch ist öffentlich zugänglich, unterscheidet sich jedoch in Struktur und praktischer Anwendung vom deutschen System. Eintragungen sind nicht in jedem Fall vollständig aktualisiert oder bereinigt.
Es kann vorkommen, dass tatsächliche Nutzung, baulicher Zustand und Grundbucheintrag voneinander abweichen. Besonders bei älteren Immobilien oder Objekten in Küstenregionen treten solche Konstellationen häufiger auf.
Für deutsche Käufer, die an ein hohes Maß an Registerklarheit gewöhnt sind, gehört dieser Punkt zu den wichtigsten Aspekten der rechtlichen Prüfung.
Rechtliche Prüfung (Due Diligence) vor dem Kauf
Eine umfassende rechtliche Prüfung ist beim Immobilienkauf in Kroatien unverzichtbar. Sie umfasst die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, möglicher Belastungen oder Hypotheken, bestehender Wegerechte sowie die Übereinstimmung zwischen baulichem Zustand und vorhandenen Genehmigungen.
Viele Käufer verlassen sich zunächst auf Angaben des Verkäufers oder Vermittlers. In Kroatien liegt die rechtliche Verantwortung jedoch vollständig beim Käufer selbst.
Die Beauftragung eines unabhängigen Rechtsanwalts mit Erfahrung im Immobilienrecht ist daher insbesondere für ausländische Käufer dringend zu empfehlen.
Besonderheiten beim Kauf von Baugrundstücken
Baugrundstücke können von deutschen Käufern grundsätzlich frei erworben werden, sofern sie im gültigen Raumordnungs- oder Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen sind.
Ein häufiger Irrtum besteht darin, anzunehmen, dass ein Grundstück innerhalb einer Ortschaft automatisch bebaubar ist. Maßgeblich ist ausschließlich die offizielle planerische Einstufung.
Vor dem Kauf sollten daher Bebauungsmöglichkeiten, Infrastruktur, Erschließung und mögliche Bauauflagen sorgfältig geprüft werden.
Einschränkungen beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen
Landwirtschaftliche Flächen unterliegen in Kroatien besonderen Schutzregelungen. Auch für EU-Bürger bestehen hierbei Einschränkungen.
In vielen Fällen verfügen Staat, Gemeinden oder registrierte Landwirte über gesetzliche Vorkaufsrechte. Für Privatpersonen ist der Erwerb solcher Flächen daher häufig mit zusätzlichem Aufwand verbunden oder nicht realisierbar.
Eine klare Unterscheidung zwischen Bauland und landwirtschaftlicher Nutzfläche ist daher vor jedem Kauf entscheidend.
Steuern und Kaufnebenkosten für deutsche Käufer
Beim Immobilienkauf fallen für deutsche Käufer grundsätzlich dieselben Steuern und Nebenkosten an wie für kroatische Staatsbürger.
Dazu zählen insbesondere die Immobilienerwerbssteuer oder Mehrwertsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Anwalts- und Übersetzungskosten.
In der Praxis sollten Käufer insgesamt mit zusätzlichen Kosten von etwa acht bis zehn Prozent des Kaufpreises rechnen.
Häufige Fehlannahmen deutscher Käufer
Eine verbreitete Annahme ist, dass der Immobilienerwerb automatisch ein Aufenthaltsrecht begründet. Eigentum und Aufenthaltsstatus sind jedoch rechtlich voneinander getrennt.
Ebenso wird häufig davon ausgegangen, dass angebotene Immobilien bereits vollständig rechtlich geprüft sind. Dies ist nicht der Fall.
Ein realistisches Verständnis dieser Unterschiede hilft, spätere Unsicherheiten zu vermeiden.
Kauf über eine kroatische Gesellschaft – sinnvoll oder nicht?
Der Erwerb über eine kroatische Gesellschaft ist grundsätzlich möglich, jedoch für private Käufer in den meisten Fällen nicht notwendig.
Diese Struktur wird vor allem bei größeren Investitionen oder gewerblicher Nutzung eingesetzt und bringt zusätzliche steuerliche sowie buchhalterische Verpflichtungen mit sich.
Für private Wohnzwecke ist der direkte Erwerb als natürliche Person in der Regel die einfachere und transparentere Lösung.
Wie deutsche Käufer den Immobilienkauf sicher gestalten können
Ein sicherer Immobilienkauf in Kroatien basiert auf guter Vorbereitung, realistischen Erwartungen und professioneller Begleitung.
Wer den rechtlichen Rahmen versteht, eine sorgfältige Prüfung durchführt und ausreichend Zeit für den Prozess einplant, kann als deutscher Käufer Eigentum in Kroatien sicher erwerben.
Die meisten Probleme entstehen nicht durch gesetzliche Hürden, sondern durch unzureichende Information oder fehlende strukturierte Vorbereitung.
