Einführung: Warum die Rechtmäßigkeit in Kroatien entscheidend ist
Für deutsche Käufer steht beim Immobilienerwerb in Kroatien häufig zunächst die Lage im Vordergrund – Nähe zum Meer, Aussicht, Preis oder touristisches Potenzial. Was dabei oft unterschätzt wird, ist die rechtliche Situation der Immobilie. In Kroatien bedeutet Eigentum nicht automatisch, dass eine Immobilie auch rechtmäßig errichtet oder uneingeschränkt nutzbar ist.
Der Begriff der „rechtmäßigen Immobilie“ umfasst mehrere Ebenen: die korrekte Eintragung im Grundbuch, eine genehmigte Bauausführung, die Übereinstimmung zwischen Kataster und Grundbuch sowie die Einhaltung der geltenden Raumordnungs- und Nutzungsbestimmungen. Für deutsche Käufer, die ein hohes Maß an Rechtssicherheit gewohnt sind, wirkt dieses Zusammenspiel häufig komplexer als erwartet.
Dieser Leitfaden erklärt, was unter der Rechtmäßigkeit von Immobilien in Kroatien zu verstehen ist, welche Prüfungen notwendig sind und wie rechtliche Risiken frühzeitig erkannt und vermieden werden können.
Was bedeutet „rechtmäßige Immobilie“ in Kroatien?
Eine Immobilie gilt in Kroatien als rechtmäßig, wenn sie entsprechend den geltenden Bau- und Raumordnungsvorschriften errichtet wurde und ordnungsgemäß registriert ist. Dazu gehören eine gültige Baugenehmigung oder ein gleichwertiger rechtlicher Nachweis sowie eine korrekte Eintragung im Grundbuch.
Ein häufiger Irrtum deutscher Käufer besteht darin anzunehmen, dass eine bestehende und genutzte Immobilie automatisch legal ist. Tatsächlich befinden sich viele Objekte im Umlauf, die zwar genutzt und verkauft werden, jedoch baurechtliche oder registerrechtliche Unklarheiten aufweisen.
Die Rechtmäßigkeit beeinflusst nicht nur den Kaufprozess selbst, sondern auch Finanzierungsmöglichkeiten, Versicherbarkeit, Wiederverkauf und touristische Vermietung.
Grundbuch und Kataster: Zwei Systeme mit unterschiedlichen Funktionen
Das kroatische Rechtssystem unterscheidet zwischen Grundbuch und Kataster. Während das Grundbuch die Eigentumsverhältnisse regelt, bildet das Kataster die tatsächliche Nutzung und Bebauung ab.
Idealerweise stimmen beide Systeme überein, in der Praxis bestehen jedoch nicht selten Abweichungen. Ein Gebäude kann beispielsweise im Kataster erfasst sein, ohne im Grundbuch korrekt eingetragen zu sein, oder umgekehrt.
Für deutsche Käufer ist dies besonders relevant, da Banken, Behörden und spätere Käufer in der Regel eine vollständige Übereinstimmung erwarten. Abweichungen sollten daher vor dem Kauf geklärt werden.
Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung
Für Gebäude, die nach 1968 errichtet wurden, ist grundsätzlich eine gültige Baugenehmigung erforderlich. Ältere Gebäude benötigen einen Nachweis über die rechtmäßige Errichtung nach den damals geltenden Vorschriften.
Zusätzlich spielt die Nutzungsgenehmigung eine wichtige Rolle. Sie bestätigt, dass das Gebäude entsprechend der Genehmigung fertiggestellt wurde und offiziell genutzt werden darf.
Fehlende oder unvollständige Genehmigungen stellen ein erhebliches Risiko dar und sollten vor Abschluss eines Kaufvertrags unbedingt geprüft werden.
Teilweise illegale Bauwerke – ein häufiges Risiko
Teilweise illegale Bauwerke sind in Kroatien keine Seltenheit. Häufig wurden genehmigte Gebäude später ohne entsprechende Genehmigung erweitert, etwa durch zusätzliche Geschosse, Terrassen oder Nebengebäude.
Auch kleinere Abweichungen können langfristige rechtliche Konsequenzen haben, insbesondere bei Verkauf, Finanzierung oder neuerlicher Genehmigungspflicht.
Eine nachträgliche Legalisierung ist nicht in jedem Fall möglich und sollte niemals als selbstverständlich angenommen werden.
Raumordnung und zulässige Nutzung
Jede Immobilie unterliegt einem lokalen Raumordnungsplan, der die zulässige Nutzung des Grundstücks festlegt. Dies betrifft Wohnnutzung, touristische Vermietung, Erweiterungen oder Neubauten.
Gerade deutsche Käufer, die langfristige Planungssicherheit erwarten, sollten diese Vorgaben sorgfältig prüfen. Ein optisch attraktives Objekt kann sich in einer Zone mit zukünftigen Einschränkungen befinden.
Besondere Vorsicht ist bei Grundstücken geboten, da landwirtschaftliche Flächen häufig fälschlicherweise als bebaubar interpretiert werden.
Rechtmäßigkeit und touristische Vermietung
Für eine legale touristische Vermietung ist eine vollständig rechtmäßige Immobilie Voraussetzung. Ohne rechtliche Konformität kann keine offizielle Vermietungsgenehmigung erteilt werden.
Illegale oder teilweise legale Gebäude können zu Bußgeldern, Nutzungsuntersagungen oder Problemen mit Vermietungsplattformen führen.
Wer eine Immobilie als Investition betrachtet, sollte die Vermietbarkeit bereits vor dem Kauf prüfen.
Die Rolle der anwaltlichen Due Diligence
Eine professionelle rechtliche Prüfung ist für deutsche Käufer unerlässlich. Ein erfahrener Anwalt überprüft Eigentumsverhältnisse, Genehmigungen, Belastungen sowie die Übereinstimmung der Registereinträge.
Diese sogenannte Due Diligence deckt häufig Risiken auf, die für Käufer ohne lokale Erfahrung nicht erkennbar sind.
Die Kosten einer solchen Prüfung stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen finanziellen Folgen eines unzureichend geprüften Kaufs.
Typische Fehler deutscher Käufer
Viele deutsche Käufer verlassen sich zu stark auf Verkaufsanzeigen oder mündliche Zusicherungen. Diese besitzen jedoch keine rechtliche Verbindlichkeit.
Ebenso wird häufig auf eine unabhängige rechtliche Prüfung verzichtet, insbesondere bei scheinbar unkomplizierten Immobilien.
Ein strukturierter und rechtlich fundierter Ansatz ist der effektivste Schutz vor späteren Problemen.
Wie deutsche Käufer sich absichern können
Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollten sämtliche relevanten Unterlagen geprüft und bestätigt sein. Anzahlungen sollten ausschließlich auf Grundlage klar geregelter vertraglicher Sicherheiten erfolgen.
Der Kaufvertrag sollte zudem Rücktrittsrechte für den Fall enthalten, dass rechtliche Mängel festgestellt werden.
Rechtssicherheit ist kein Nebenaspekt, sondern die Grundlage einer nachhaltigen Immobilieninvestition in Kroatien.
