Rechtliche Falle: Gibt es überhaupt einen „lizenzierten Makler“?
In Immobilienanzeigen und Werbematerialien von Agenturen wird zunehmend der Begriff „lizenzierter Makler“ verwendet – als vermeintliche Garantie für Sicherheit und Professionalität. Auch wenn diese Formulierung auf den ersten Blick beruhigend wirkt, ist sie aus rechtlicher Sicht unzutreffend und kann Kunden in die Irre führen.
Der Grund ist einfach: Nach geltendem Recht kann eine natürliche Person nicht lizenziert sein. Die Lizenz gehört nicht dem Makler als Einzelperson, sondern ausschließlich der Agentur – also dem zugelassenen Immobilienvermittler.
Makler ist nicht gleich Vermittler
Das Gesetz unterscheidet klar zwischen zwei Rollen, die in der Praxis häufig – bewusst oder unbewusst – miteinander vermischt werden:
- Lizenzierter VERMITTLER (Agentur) – eine juristische Person (Unternehmen oder Einzelunternehmer), die über eine Genehmigung des zuständigen Ministeriums verfügt und im Register der Immobilienvermittler der Kroatischen Wirtschaftskammer eingetragen ist. Nur der Vermittler kann „lizenziert“ sein, muss über eine gültige Berufshaftpflichtversicherung verfügen und trägt die volle rechtliche Verantwortung für die Rechtmäßigkeit des Geschäfts.
- Immobilienmakler – eine natürliche Person, die die Fachprüfung abgelegt hat und im Verzeichnis der Immobilienmakler eingetragen ist. Ein Makler kann keine eigenständige Lizenz besitzen und darf keine Provision auf eigene Rechnung abrechnen.
Mit anderen Worten: Die Lizenz gehört der Agentur – nicht dem Makler.
Warum ist der Begriff „lizenzierter Makler“ problematisch?
Wird in Anzeigen ein „lizenzierter Makler“ hervorgehoben, entsteht der Eindruck, dass eine Einzelperson selbstständig für die Rechtmäßigkeit der Transaktion haftet. Tatsächlich kann diese Sicherheit ausschließlich ein lizenzierter Vermittler bieten.
Ein Makler ohne Rückhalt einer lizenzierten Agentur kann dem Kunden weder rechtlichen noch finanziellen Schutz im Falle eines Fehlers, Schadens oder Rechtsstreits gewährleisten – unabhängig davon, ob er die Fachprüfung abgelegt hat.
Formale Qualifikation vs. Praxis: Wo liegt der wahre Unterschied?
Hier zeigt sich der Unterschied zwischen formaler Qualifikation und tatsächlicher Erfahrung. Große Systeme „produzieren“ Makler oft sehr schnell:
- Die Prüfung ist Theorie – die Praxis entscheidet – das Bestehen der Fachprüfung bedeutet, dass ein Makler das Gesetz kennt, nicht jedoch, dass er versteckte Belastungen bei Immobilien in der Altstadt von Rovinj erkennt oder den Marktwert realistisch einschätzen kann.
- Ein stabiles System macht den Unterschied – in seriösen Agenturen sind Makler keine bloßen „Nummern im Register“. Sie arbeiten innerhalb eines Vermittlersystems, das über Jahre Vertrauen, klare Prozesse und fundierte Marktkenntnis aufgebaut hat.
Wie können sich Kunden schützen?
Bevor Sie jemanden mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie beauftragen, sollten Sie diese zwei einfachen, aber entscheidenden Schritte durchführen:
- Überprüfen Sie den Vermittler – ist die Agentur im offiziellen Register der Immobilienvermittler eingetragen und verfügt sie über eine gültige Lizenz?
- Überprüfen Sie den Makler – ist die Person, mit der Sie sprechen, tatsächlich bei dieser Agentur tätig und im Maklerverzeichnis eingetragen?
Wenn Sie sich für den weiteren rechtlichen und praktischen Kontext interessieren, lesen Sie mehr dazu im Artikel: Ende der Grauzonen in der Maklertätigkeit .
Fazit
Suchen Sie nicht nach einem „lizenzierten Makler“ aus einer Anzeige. Suchen Sie nach einer lizenzierten Agentur mit kontinuierlicher Geschäftstätigkeit und Maklern, die innerhalb dieses Systems echte Erfahrung gesammelt haben.
In der Immobilienbranche wird Wissen nicht allein durch das Ablegen einer Prüfung erworben, sondern durch jahrelange Arbeit in der Praxis. Die Lizenz gehört der Agentur – Vertrauen gehört den Menschen, die dahinterstehen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gibt es in Kroatien einen „lizenzierten Immobilienmakler“?
Nein. Nach geltendem Recht wird die Lizenz ausschließlich dem Vermittler (der Agentur) erteilt, nicht einer natürlichen Person. Ein Makler kann die Fachprüfung abgelegt haben und im Register eingetragen sein, gilt jedoch nicht als eigenständig „lizenziert“.
Ist ein Makler mit bestandener Prüfung eine ausreichende Sicherheit?
Nein. Die bestandene Prüfung bedeutet lediglich, dass der Makler die gesetzlichen Grundlagen kennt, bietet jedoch keinen rechtlichen oder finanziellen Schutz für den Kunden. Dieser Schutz wird ausschließlich durch eine lizenzierte Agentur über ihre Berufshaftpflichtversicherung gewährleistet.
Darf ich mit einem Makler zusammenarbeiten, der selbstständig tätig ist?
Es ist unzulässig, dass ein Makler außerhalb einer lizenzierten Agentur tätig ist und Provisionen selbstständig abrechnet. Eine solche Zusammenarbeit setzt den Kunden erheblichen Risiken im Falle von Streitigkeiten oder Schäden aus.
Wie kann ich prüfen, ob eine Agentur rechtmäßig registriert ist?
Sie können die Agentur im offiziellen Register der Immobilienvermittler der Kroatischen Wirtschaftskammer überprüfen.
Wie kann ich den Makler überprüfen, mit dem ich kommuniziere?
Prüfen Sie, ob der Makler im Maklerverzeichnis eingetragen ist und ob er bei einer lizenzierten Agentur angestellt oder vertraglich gebunden ist.
Warum wird der Begriff „lizenzierter Makler“ so häufig in Anzeigen verwendet?
Meist aus Unwissenheit oder als Marketingformulierung, die für Kunden überzeugend klingt. Auch wenn sie weit verbreitet ist, ist diese Bezeichnung rechtlich unzutreffend und kann ein falsches Sicherheitsgefühl vermitteln.
Was ist wichtiger als die Lizenz selbst?
Die Lizenz ist das gesetzliche Minimum. Entscheidend sind jedoch langfristig Erfahrung, Stabilität der Agentur, fundierte lokale Marktkenntnisse sowie eine transparente Arbeitsweise.
