Poolbau auf jedem Grundstück in Istrien?

Einleitung

Eine der häufigsten Fragen von Käufern von Grundstücken und Häusern in Istrien lautet: Kann auf diesem Grundstück ein Pool gebaut werden? Auf den ersten Blick scheint die Antwort einfach – wenn ein Haus und genügend Platz vorhanden sind, ist ein Pool selbstverständlich. Die Realität ist jedoch deutlich komplexer. Der Bau von Pools wird durch örtliche Raumordnungspläne, kommunale Beschlüsse und technische Anforderungen geregelt, die von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind.

Gerade wegen dieser Unterschiede sind Investoren oft überrascht, wenn sie erfahren, dass ein Pool nicht immer erlaubt ist oder dass es Einschränkungen bezüglich der Grundstücksgröße, Lage oder Zone gibt, in der sich die Immobilie befindet. In diesem Artikel erklären wir, wann der Bau eines Pools möglich ist, wo es Einschränkungen gibt und wie man die Bedingungen vor dem Kauf eines Grundstücks oder der Projektplanung im Voraus prüfen kann.

Was das Gesetz zum Poolbau sagt

Nach den geltenden Vorschriften gilt ein Pool als Nebengebäude, das im Zusammenhang mit einem bestehenden oder geplanten Haus errichtet wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass er automatisch auf jedem Grundstück erlaubt ist.

Die grundlegenden Bedingungen sind in den örtlichen Raumordnungsplänen und Bauvorschriften festgelegt. Diese bestimmen die maximale Bebauung des Grundstücks, Abstände zu den Grenzen und weitere technische Parameter.

In der Praxis muss jedes Poolprojekt mit dem Hauptprojekt und den lokalen Bauvorschriften übereinstimmen.

Die Rolle des örtlichen Raumordnungsplans

Der örtliche Raumordnungsplan der Gemeinde oder Stadt ist das entscheidende Dokument, das festlegt, was auf einem bestimmten Grundstück erlaubt ist. In einigen Zonen sind Pools üblich und erwartet, während sie in anderen eingeschränkt oder sogar verboten sind.

Besonders wichtig ist die Beachtung alter Stadtkerne und geschützter Gebiete. Zum Beispiel gibt es im Zentrum von Bale Einschränkungen, die den Bau eines Pools beeinflussen können.

Ohne Einsicht in den örtlichen Raumordnungsplan ist es unmöglich, mit Sicherheit zu sagen, was erlaubt ist.

Einschränkungen bezüglich der Grundstücksgröße

Eine der wichtigsten Einschränkungen betrifft die Grundstücksgröße. In einigen Gemeinden, wie zum Beispiel Žminj, werden zunehmend Bedingungen genannt, nach denen der Bau eines Pools nur auf Grundstücken über einer bestimmten Fläche, etwa 1000 m², möglich ist.

Solche Regeln sollen eine Überbauung verhindern und die Qualität des Raums erhalten.

Für Käufer bedeutet das, dass ein kleineres Grundstück, obwohl es für ein Haus geeignet ist, möglicherweise keinen Poolbau erlaubt.

Bebauungskoeffizient und Grundstücksausnutzung

Der Bebauungskoeffizient (kig) definiert, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Der Pool wird in diese Berechnung einbezogen, was die Möglichkeit zusätzlicher Bebauung einschränken kann.

Wenn das Grundstück bereits maximal mit Haus und anderen Gebäuden genutzt ist, sind zusätzliche Einrichtungen wie ein Pool möglicherweise nicht erlaubt.

Dies ist ein häufiger Grund, warum Pools auf kleineren oder bereits bebauten Grundstücken nicht gebaut werden können.

Abstand zu den Grenzen und technische Anforderungen

Ein Pool muss bestimmte Abstände zu benachbarten Grundstücken und Gebäuden einhalten. Diese Bedingungen sind in den lokalen Vorschriften festgelegt und können variieren.

Auf kleineren Grundstücken ist es oft nicht möglich, alle Anforderungen zu erfüllen, was die Bauoptionen weiter einschränkt.

Außerdem müssen technische Voraussetzungen wie Entwässerung und Zugang für Wartung gewährleistet sein.

Besondere Regelungen und geschützte Gebiete

In alten Stadtzentren, kulturell geschützten Zonen oder Gebieten mit besonderer Zweckbestimmung sind die Vorschriften deutlich strenger. Der Bau eines Pools kann komplett verboten oder an besondere Genehmigungen gebunden sein.

Beispiele sind historische Zentren wie Bale, wo der Erhalt des Ambientes Priorität hat.

In solchen Zonen ist ein Pool selbst bei vorhandenem Platz möglicherweise nicht erlaubt.

Bestehende Häuser und Legalität von Pools

Bei bestehenden Häusern ist es wichtig zu prüfen, ob der Pool legal ist und in den Unterlagen eingetragen wurde. Illegal errichtete Pools können beim Verkauf oder bei der Legalisierung Probleme verursachen.

Käufer gehen oft davon aus, dass alles, was vor Ort sichtbar ist, legal ist – das ist jedoch nicht immer der Fall.

Die Überprüfung der Dokumentation ist vor dem Kauf entscheidend.

Wie man die Möglichkeiten im Voraus prüft

Vor dem Kauf eines Grundstücks oder der Bauplanung empfiehlt sich eine Beratung mit einem Architekten oder Stadtplaner. Diese können den örtlichen Raumordnungsplan analysieren und eine genaue Auskunft geben.

Es ist auch sinnvoll, eine Standortinformation bei der zuständigen Behörde anzufordern.

Diese Prüfung kann teure Fehler und Enttäuschungen vermeiden.

Auswirkung auf den Immobilienwert

Ein Pool erhöht die Attraktivität einer Immobilie deutlich, besonders auf dem Tourismusmarkt. Ist er jedoch nicht erlaubt, kann dies das Interesse der Käufer mindern.

Investoren, die eine Vermietung planen, berücksichtigen diesen Punkt oft bereits beim Grundstückskauf.

Die Möglichkeit, einen Pool zu bauen, kann sich direkt auf die Rendite der Investition auswirken.

Fazit

Der Bau eines Pools in Istrien ist kein allgemeines Recht, sondern eine Möglichkeit, die von verschiedenen Faktoren abhängt – vom örtlichen Raumordnungsplan und der Grundstücksgröße bis zu technischen Anforderungen und Lage. Beispiele wie das Zentrum von Bale oder neue Regeln in Žminj zeigen deutlich, dass es Einschränkungen gibt, die ernst genommen werden müssen.

Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition ist Information. Vor dem Kauf eines Grundstücks oder der Projektplanung sollten alle Bedingungen geprüft werden, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und die richtige Entscheidung zu treffen.