Reformpaket im Fokus
Die Regierung der Republik Kroatien hat ein Paket aus drei zentralen Gesetzen verabschiedet, das die Bereiche Raumordnung, Bauwesen und Energieeffizienz im Gebäudebereich umfasst. Dieser umfassende Reformschritt zielt auf die Modernisierung des Systems der Raumplanung, die Digitalisierung der Verfahren sowie auf die Sicherstellung einer nachhaltigen Entwicklung im Einklang mit den europäischen Standards ab. Laut der Mitteilung auf der Website des Ministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Staatsvermögen besteht das Hauptziel des Pakets darin, Verfahren zu vereinfachen, die Rechtssicherheit zu erhöhen und mehr Transparenz bei der Steuerung von Raum und Bebauung zu schaffen.
Zugleich wird die Bedeutung des Kampfes gegen die Schwarzbauerei hervorgehoben, die seit Jahrzehnten insbesondere in Küsten- und ländlichen Gebieten ein gravierendes Problem darstellt. Die neuen Gesetze sehen eine Reihe von Instrumenten zur Verhinderung der Raumzerstörung vor und fördern gleichzeitig die Energieeffizienz sowie die Senkung des CO₂-Fußabdrucks im Bausektor.
Digitalisierung und Verfahrensvereinfachung
Eine der wichtigsten Neuerungen betrifft die Digitalisierung des gesamten Systems zur Erteilung von Baugenehmigungen und zur Verwaltung von Raumplänen. Über die Plattformen eDozvola und ePlanovi können Investoren, Planer und Bürger künftig die Verfahren verfolgen, Anträge einreichen und vollständig elektronisch mit den Behörden kommunizieren. Diese Reform beseitigt langjährige, vor allem administrative Hürden, die die Umsetzung von Bauvorhaben häufig verzögert haben.
Das System wird die automatische Einholung der Anschlussbedingungen an die Infrastruktur – wie Wasser, Kanalisation, Strom und Internet – ermöglichen und dadurch die Notwendigkeit mehrerer Behördengänge verringern. Nach den Ankündigungen kann das Verfahren zur Erteilung von Genehmigungen für weniger komplexe Bauwerke, etwa Einfamilienhäuser oder kleinere Nebengebäude, um bis zu 40 % verkürzt werden.
Flächenschutz und neue städtebauliche Instrumente
Das neue Raumordnungsgesetz führt eine Reihe von Maßnahmen ein, die eine rationellere Nutzung des Bodens fördern und die unkontrollierte Ausweitung von Baugebieten verhindern sollen. Eines der zentralen Instrumente ist dabei die urbane Kommassation, die die Zusammenlegung von Grundstücken ermöglicht, um die Errichtung von Infrastrukturen und öffentlichen Einrichtungen effizienter zu gestalten. Dadurch wird die planmäßige Entwicklung neuer Wohnquartiere und Gewerbezonen erleichtert – ein Aspekt, der für wachsende Gemeinden und Städte besonders wichtig ist.
Zugleich wird der Schutz des Küstenstreifens und des Maritimgutes verstärkt. Die Ausweitung von Campingplätzen und touristischen Zonen außerhalb bestehender Siedlungen wird eingeschränkt, während die Umnutzung bereits beanspruchter Flächen gefördert wird. Ziel ist es, das landschaftliche Erscheinungsbild der Küste zu bewahren und eine weitere Belastung sensibler Ökosysteme zu verhindern. Weitere Einzelheiten zu den Gesetzesvorschlägen finden sich im Beitrag von Dnevnik Nova TV .
Campingplätze, Mobilheime und Begründung von Wohnungseigentum in den neuen Vorschriften
Ein besonderer Teil des neuen Regelwerks widmet sich Campingplätzen, Mobilheimen sowie der Begründung von Wohnungseigentum an touristischen Objekten. In den letzten Jahren war ein deutlich wachsendes Interesse an Investitionen in Camping- und Glamping-Anlagen zu verzeichnen – zugleich aber auch immer mehr Fälle von Errichtungen außerhalb der dafür vorgesehenen Zonen. Die neuen Bestimmungen legen daher klar fest, dass Campingplätze und vergleichbare touristische Inhalte ausschließlich innerhalb von touristischen Bauzonen errichtet werden dürfen, die in den Raumplänen der Gemeinden und Städte festgelegt sind.
Das Gesetz führt zudem neue Standards für Campingplätze in Küsten-Schutzbereichen ein. Der Abstand zur Meeresküste muss in gesonderten Baugebieten außerhalb von Siedlungen mindestens 100 Meter und innerhalb von Siedlungen mindestens 25 Meter betragen. Mindestens 40 % der Fläche ist als Park- oder natürliche Grünfläche auszuweisen, Verkehrs- und Stellflächen dürfen höchstens 30 % der Gesamtfläche einnehmen, und die Überbauung des Campingplatzes darf 30 % der Fläche nicht überschreiten – einschließlich aller Gebäude und transportabler Objekte. Mit diesen Vorgaben soll ein ausgewogenes Verhältnis zwischen touristischer Entwicklung und Flächenschutz sichergestellt werden, insbesondere in sensiblen Küstenbereichen.
Nach den Worten von Minister Branko Bačić werden Camping-Mobilheime im Gesetzesentwurf als „modular-montierte, bewegliche Wohneinheiten“ definiert, für deren Aufstellung keine Baugenehmigung und kein Hauptprojekt erforderlich sind, sondern eine Standortgenehmigung. Die Aufstellung wird nur in Campingplätzen und an den Standorten zulässig sein, die im Raumplan ausdrücklich dafür vorgesehen sind, um eine Überverdichtung und „Verbetonierung“ dieses wertvollen Küstenraums zu vermeiden. Der Minister betonte, dass sämtliche Details in der Verordnung über einfache Bauwerke geregelt werden.
Darüber hinaus untersagt das Gesetz die Begründung von Wohnungseigentum an touristischen Gebäuden in Campingplätzen sowie in Appartementanlagen niedrigerer Kategorien. Damit soll verhindert werden, dass einzelne Einheiten in Campinganlagen als selbstständige Wohnungen verkauft werden und so die funktionale Einheit der touristischen Anlage verloren geht. Die Begründung von Wohnungseigentum bleibt lediglich bei Objekten höherer Kategorien – etwa Hotels mit vier oder fünf Sternen – zulässig, die strenge technische und städtebauliche Anforderungen erfüllen.
Diese Änderung hat einen doppelten Effekt: Einerseits schützt sie die räumliche Integrität touristischer Gebiete und verhindert eine ungeplante Zersiedelung; andererseits stellt sie sicher, dass der Tourismus weiterhin im Einklang mit den Raumplänen gesteuert wird. Campingplätze müssen künftig klar abgegrenzte Areale, festgelegte Kapazitäten, vorgeschriebene Grünflächen und einen gesicherten Anschluss an die öffentliche Infrastruktur aufweisen. Dadurch entsteht ein Rahmen, in dem sich Entwicklung und Umweltschutz im Gleichgewicht befinden – was insbesondere für Regionen wie Istrien von Bedeutung ist, in denen der Flächendruck am stärksten ist.
Energieeffizienz und Klimaanpassung
Das dritte Gesetz des Pakets betrifft die Energieeffizienz im Gebäudesektor. Kroatien richtet sich damit nach der EU-Gebäuderichtlinie über nahezu emissionsfreie Gebäude (nZEB) und übernimmt die Verpflichtung, dass alle neuen Gebäude nach 2030 Null-Emissions-Gebäude sein müssen. Ziel ist es, den Energieverbrauch in einem Sektor zu senken, der heute mehr als 40 % des gesamten Energieverbrauchs des Landes ausmacht.
Das neue Gesetz fördert die Sanierung des bestehenden Gebäudebestandes durch energetische Ertüchtigung, die Nutzung von Solarenergie, bessere Dämmmaterialien sowie emissionsarme Heizungssysteme. Besondere Aufmerksamkeit soll der Schaffung finanzieller Instrumente gelten, die Investitionen für Bürger und Investoren erleichtern – etwa durch Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und EU-Mittel.
Transparenz und Kontrolle
Parallel zur Digitalisierung werden auch strengere Kontrollmechanismen eingeführt. Es wird ein zentrales Register der ausgestellten Genehmigungen sowie der Bauaufsichten eingerichtet, um die Nachvollziehbarkeit der Verfahren zu verbessern und Missbräuche zu verhindern. Das neue System wird eine raschere Feststellung illegaler Eingriffe in den Raum ermöglichen – insbesondere im Küstenraum, wo diese Praxis am weitesten verbreitet ist.
Zudem ist eine stärkere Rolle der Inspektionsdienste vorgesehen, die befugt sein werden, vorläufige Baustopps zu verhängen und die unverzügliche Beseitigung illegaler Bauwerke bereits in frühen Bauphasen anzuordnen. Dadurch soll die nachträgliche Legalisierung, die bislang häufig als Rechtfertigung für Schwarzbauten diente, unterbunden werden.
Auswirkungen auf Investoren und Gemeinden
Die neuen Vorschriften bringen eine Reihe von Vorteilen für Investoren, Planer und Einheiten der lokalen Selbstverwaltung. Digitalisierte Verfahren bedeuten kürzere Fristen und weniger Bürokratie, während klar definierte Bauvoraussetzungen die Rechtssicherheit von Investitionen erhöhen. Die Transparenz des Verfahrens ermöglicht zudem eine leichtere Zusammenarbeit zwischen Privatwirtschaft und öffentlicher Verwaltung.
Für Gemeinden und Städte bedeutet der neue Rahmen mehr Autonomie bei der Planung, aber auch mehr Verantwortung bei der Umsetzung von Raumplänen. Dazu gehört die Möglichkeit, lokale Entwicklungsprojekte zu erarbeiten, die mit den Zielen der nachhaltigen Entwicklung und der Energiewende im Einklang stehen.
Langfristig sollten die Reformen zu einem wettbewerbsfähigeren Immobilienmarkt führen, in dem alle Akteure – von Bürgern bis zu Investoren – auf stabile Vorschriften und transparente Verfahren vertrauen können. Dies ist zugleich eine Voraussetzung für die Anziehung größerer ausländischer Investitionen im Bereich des grünen Bauens und der nachhaltigen Stadtentwicklung.
Schlussfolgerung
Das Reformpaket zu Raumordnung, Bauwesen und Energieeffizienz zählt zu den wichtigsten legislativen Vorhaben der letzten Jahre. Mit seiner Umsetzung kann Kroatien ein effizienteres, digital vernetztes und ökologisch verantwortungsvolles System der Raum- und Bauverwaltung schaffen. Der Erfolg der Reform wird von der Fähigkeit der öffentlichen Verwaltung abhängen, sie konsequent umzusetzen, aber auch von der Bereitschaft der Fachwelt, die neuen Instrumente und Chancen zu nutzen.
Die zentralen Ziele – Nachhaltigkeit, Transparenz, Energieeffizienz und Schutz des Raums – bilden die Grundlage für eine moderne städtebauliche Entwicklung Kroatiens und sind ein wichtiger Schritt hin zu einem besseren, grüneren und geordneten Lebensraum.
