Leitfaden zum Kauf von Grundstücken in Istrien
Der Kauf von Grundstücken in Istrien zieht seit Jahren sowohl inländische als auch ausländische Käufer an – von jenen, die ein Familienhaus bauen möchten, bis hin zu Investoren auf der Suche nach langfristigem Wert. Gerade bei Grundstücken werden jedoch Unterschiede zwischen Lagen, Vorschriften und Infrastruktur entscheidend.
Dieser Leitfaden erklärt was es wirklich bedeutet, ein Grundstück in Istrien zu kaufen, worauf man in den einzelnen Regionen achten sollte und warum Grundstücke mit Baugenehmigung oft die sicherste Option sind.
Istrien ist kein einheitlicher Markt
Der erste und häufigste Fehler von Käufern besteht darin, Istrien als einen einheitlichen Markt zu betrachten. In der Praxis können die Unterschiede zwischen der Küste, Westistrien und dem Landesinneren größer sein als zwischen einzelnen Ländern.
- Westistrien (Rovinj, Poreč, Umag): höchste Nachfrage, begrenztes Angebot, strengere Auflagen.
- Südistrien (Pula, Medulin, Marčana): größere Verfügbarkeit von Grundstücken, jedoch starke Zonenunterschiede.
- Zentralistrien (Žminj, Svetvinčenat, Pazin): mehr Platz, niedrigere Preise, höherer Fokus auf Infrastruktur.
- Ostistrien: günstigere Preise, jedoch oft größere Entfernung zu Netzen und öffentlichen Einrichtungen.
Die Lage beeinflusst nicht nur den Quadratmeterpreis, sondern auch Umsetzungsdauer, Gesamtkosten und Bauvorschriften.
Baugrundstück – was bedeutet das wirklich?
Ein als Baugrundstück ausgewiesenes Grundstück bedeutet, dass eine Bebauung laut Raumordnungsplan grundsätzlich zulässig ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass das Grundstück sofort bebaubar ist.
Ein Baugrundstück kann:
- keinen Wasseranschluss haben
- keinen Stromanschluss haben
- keinen geregelten Zufahrtsweg besitzen
- zusätzliche Projekte und Genehmigungen erfordern
Genau hier entstehen die größten Unterschiede zwischen einem „guten Angebot“ und einem teuren Fehler.
Infrastruktur: wo Käufer am häufigsten Fehler machen
Wasser – das größte und teuerste Risiko
Befindet sich die Wasserleitung mehr als etwa 50 Meter vom Grundstück entfernt, sind häufig folgende Schritte erforderlich:
- Erstellung eines Wasseranschlussprojekts
- Einholung zusätzlicher Genehmigungen
- Finanzierung der Verlängerung des Leitungsnetzes
In der Praxis belaufen sich diese Arbeiten oft auf mehrere zehntausend Euro. Aus diesem Grund ist die Wasserversorgung der häufigste Grund, warum „günstige“ Grundstücke am Ende nicht mehr günstig sind.
Strom – planbarer, aber nicht kostenlos
Der Stromanschluss stellt in der Regel ein geringeres Problem dar. Üblicherweise werden etwa 200 € pro kW Anschlussleistung berechnet, wobei zusätzliche Kosten entstehen können, falls eine neue Trafostation erforderlich ist.
Zufahrtsweg
Ohne rechtlich geregelten Zugang zu einer öffentlichen Straße:
- gibt es keine Baugenehmigung
- keine Finanzierung durch Banken
- keine ernsthafte Bebauung
Ein Zufahrtsweg, der nur faktisch existiert, jedoch nicht im Grundbuch eingetragen ist, ist nicht ausreichend.
Warum Grundstücke mit Baugenehmigung die sicherste Option sind
Ein Grundstück mit bereits erteilter Baugenehmigung beseitigt einen Großteil der Unsicherheiten.
Die Baugenehmigung bestätigt, dass bereits geprüft wurden:
- raumordnerische Vorgaben
- Gebäudegröße und Nutzung
- Zufahrtsweg
- grundlegende infrastrukturelle Voraussetzungen
Das bedeutet nicht, dass das Projekt unveränderbar ist, aber es bedeutet, dass Sie genau wissen, wo Sie stehen – zeitlich, finanziell und rechtlich.
Der Quadratmeterpreis ist nicht der wichtigste Faktor
Käufer vergleichen Grundstücke häufig ausschließlich anhand des Quadratmeterpreises. In der Praxis ist jedoch folgende Frage entscheidender:
Wie viel kostet mich dieses Grundstück bis zum tatsächlichen Baubeginn?
Der Unterschied zwischen Grundstücken ohne und mit Baugenehmigung gleicht sich häufig aus durch:
- Zeitersparnis
- Vermeidung zusätzlicher Projekte
- klarere Kalkulation
- geringeres Risiko
Fazit
Der Kauf eines Grundstücks in Istrien kann eine hervorragende Entscheidung sein – aber nur, wenn sie gut informiert getroffen wird. Istrien bietet vielfältige Lagen, jedoch sehr unterschiedliche Rahmenbedingungen.
Für die meisten Käufer ist ein Grundstück mit Baugenehmigung der sicherste Weg, da es die größten Unsicherheiten beseitigt und eine realistische Planung ermöglicht.
Beim Grundstückskauf ist der teuerste Fehler nicht ein zu hoher Preis, sondern Unkenntnis darüber, was nach dem Kauf folgt.
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Der Grundstückskauf in Istrien wirft häufig zusätzliche Fragen zu Genehmigungen, Infrastruktur und lokalen Bauvorschriften auf. Daher entwickeln wir ergänzende Leitfäden zu diesen Themen.
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