Hauskauf in Bale: Worauf achten

Hauskauf in Bale: Worauf Sie vor der Entscheidung achten sollten

Bale ist ein kleiner Ort mit hoher Nachfrage: Der Charme der steinernen Architektur, die Nähe zu Rovinj und zum Meer sowie das begrenzte Angebot führen oft dazu, dass gute Häuser sehr schnell verkauft werden. Gerade deshalb ist es wichtig, bereits zu Beginn einige wesentliche Punkte zu prüfen – insbesondere bei älteren Steinhäusern und Objekten, die früher Stallungen oder Wirtschaftsgebäude waren.

1) Dokumentation und Rechtmäßigkeit

Eigentum und Belastungen: Prüfung des Grundbuchauszugs (ZK), der Eigentümer, Vormerkungen, Hypotheken und Dienstbarkeiten.
Kataster und Grundbuch: Übereinstimmung von Grundstück, Fläche und Gebäude – bei älteren Häusern sind Abweichungen häufig.
Rechtmäßigkeit des Objekts: Nutzungsgenehmigung, Bescheid über den bestehenden Zustand oder ein anderer gültiger Nachweis der Legalität.
Aufteilung in Einheiten: Bei Häusern mit mehreren Einheiten prüfen, ob ein Aufteilungsplan (Etažierung) erstellt und eingetragen ist.

Wenn Sie den Kauf eines Hauses in Istrien in Betracht ziehen, empfiehlt es sich, sich auch mit den wichtigsten Risiken beim Hauskauf in Istrien vertraut zu machen.

2) Zentrum von Bale und baurechtliche Einschränkungen

Häuser in der Altstadt und im engeren Zentrum von Bale verfügen über einen besonderen historischen und atmosphärischen Charakter, unterliegen jedoch auch zusätzlichen Einschränkungen in Bezug auf Sanierung, Gestaltung und Nutzung der Außenflächen.

Wichtig: Im Zentrum von Bale und in der unmittelbaren Umgebung des Zentrums erlaubt der Bebauungsplan in der Regel keine Errichtung von Außenpools. Dies ist ein entscheidender Punkt bei der Auswahl eines Ferienhauses oder einer Investitionsimmobilie.

Im Gegensatz zu älteren Objekten im historischen Kern finden sich im weiteren Umfeld von Bale auch neuere Immobilien mit modernen Wohnkonzepten. Ein Beispiel dafür ist ein modernes Haus in Bale , bei dem zeitgemäße Architektur und Funktionalität an heutige Wohnstandards angepasst sind.

3) Altes Steinhaus – versteckte Kosten

Ein gutes Beispiel für eine qualitativ hochwertige Sanierung zeigt ein renoviertes Steinhaus in der Nähe von Bale , bei dem deutlich wird, wie sehr Ausführung und Dokumentation den langfristigen Wert einer Immobilie beeinflussen.

Feuchtigkeit und Drainage: Prüfung der Fundamente, aufsteigender Feuchtigkeit und Entwässerung.
Dach und Statik: Zustand der Balken, des Dachs und der tragenden Wände.
Installationen: Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen müssen häufig vollständig erneuert werden.
Zufahrt und Parkmöglichkeiten: besonders wichtig in historischen Ortskernen.
Sanierungskosten: Steinhäuser erfordern eine hochwertige Ausführung und ein realistisches Budget.

4) Stall oder Steinhäuschen ist nicht gleich Wohnhaus

Im Gebiet von Bale werden häufig Objekte angeboten, die früher Stallungen, Wirtschaftsgebäude oder kleine Steinhäuschen waren. In solchen Fällen ist unbedingt zu prüfen:

wie das Objekt in den Unterlagen geführt wird (Wohn- oder Wirtschaftsgebäude),
ob eine Umnutzung laut Bebauungsplan zulässig ist,
ob nur eine Rekonstruktion innerhalb der bestehenden Kubatur oder auch eine Erweiterung erlaubt ist.

5) Krmed und Golaš – Alternativen zum Zentrum von Bale

Umliegende Dörfer wie Krmed und Golaš bieten oft ein ruhigeres Umfeld, größere Grundstücke und mehr Flexibilität bei der Sanierung. Daher sind sie besonders interessant für Käufer, die in der Nähe von Bale bleiben möchten, aber mehr Privatsphäre suchen.

6) Verkaufsstatistik von Häusern – Bale, Krmed und Golaš

Der Häusermarkt im Gebiet von Bale ist relativ klein, aber stabil. Wichtig ist zu betonen, dass die angegebenen Durchschnittswerte auch alte Steinhäuser, Steinhäuschen und Stallungen umfassen, was die Preisentwicklung erheblich beeinflusst.

Bale:

2021: 4 Häuser – Durchschnittspreis ca. 295.000 €
2022: 8 Häuser – Durchschnittspreis ca. 235.000 €
2023: 6 Häuser – Durchschnittspreis ca. 470.000 €
2024: 12 Häuser – Durchschnittspreis ca. 290.000 €
2025 (bisher): 8 Häuser – Durchschnittspreis ca. 230.000 €

Krmed und Golaš:

2021: 1 Haus – ca. 360.000 €
2022: 3 Häuser – ca. 580.000 €
2023: 1 Haus – ca. 300.000 €
2024: 3 Häuser – ca. 320.000 €
2025 (bisher): 1 Haus – ca. 410.000 €

Hinweis: Aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen können einzelne Jahre stark variieren, je nachdem, ob renovierte Häuser oder Objekte zur vollständigen Sanierung verkauft wurden.

FAQ – häufig gestellte Fragen

Ist im Zentrum von Bale der Bau eines Außenpools erlaubt?
In der Regel nicht. Im Zentrum von Bale und in dessen unmittelbarer Umgebung lässt der Bebauungsplan meist keine Außenpools zu.

Sind alte Steinhäuser eine gute Investition?
Ja, jedoch nur bei sorgfältiger Prüfung der Legalität, der Statik und der realistischen Sanierungskosten.

Kann ein Stall in ein Wohnhaus umgewandelt werden?
In manchen Fällen ja, allerdings nur, wenn dies der Bebauungsplan erlaubt und das Objekt legal ist oder legalisiert werden kann.

Warum schwanken die Hauspreise in Bale von Jahr zu Jahr so stark?
Aufgrund des kleinen Marktes und der unterschiedlichen Immobilientypen – von renovierten Häusern bis hin zu alten Steinhäuschen und Stallungen.

Fazit: Der Kauf eines Hauses in Bale, Krmed oder Golaš erfordert eine gute Vorbereitung und ein Verständnis der lokalen Vorgaben. Besondere Aufmerksamkeit sollte den Einschränkungen im Zentrum von Bale gelten, insbesondere in Bezug auf den Bau von Pools, um eine langfristig richtige Entscheidung zu treffen.