Il mercato immobiliare a un punto di svolta
La 40ª edizione del Forum dell’Industria Immobiliare, tenutasi quest’anno a Zagabria, ha nuovamente confermato che il mercato immobiliare croato sta attraversando una fase di profonde trasformazioni. Esperti e rappresentanti istituzionali hanno discusso i principali fattori che influenzeranno l’andamento del mercato nei prossimi anni, tra cui le condizioni di finanziamento, le modifiche legislative, il crescente ruolo della locazione, le sfide demografiche e il forte impatto del turismo su offerta e prezzi. È stata inoltre sottolineata la necessità di una maggiore trasparenza del mercato e di una crescente professionalizzazione, obiettivi sostenuti attraverso l’attività dell’Associazione Immobiliare della Camera di Commercio Croata (HGK) e la formazione continua degli intermediari. Ulteriori informazioni sulle attività del settore sono disponibili sul sito ufficiale della HGK: Associazione dell’Industria Immobiliare. Il Forum ha così rappresentato una piattaforma fondamentale per lo scambio di conoscenze e per la preparazione del mercato a una nuova realtà, in cui costruzione di qualità, tutela degli acquirenti e conformità normativa assumono un’importanza crescente.Aumento delle concessioni edilizie rilasciate
Nel 2024 sono state rilasciate concessioni edilizie per 20.405 unità abitative, con un incremento di quasi il 9% rispetto all’anno precedente. Tale crescita indica un progressivo aumento dell’attività edilizia, sebbene il mercato rimanga molto sensibile alle variazioni dei tassi di interesse e della dinamica della domanda. Il numero più alto di concessioni dell’ultimo periodo è stato registrato nel 2006 (25.517), mentre il valore più basso risale al 2015, con sole 6.950 concessioni. L’aumento dell’attività edilizia suggerisce un tentativo di recuperare il deficit di nuove abitazioni accumulato negli anni. Gli esperti ritengono che la stabilizzazione del mercato possa contribuire a un equilibrio più sostenibile tra domanda e offerta. Parallelamente viene ribadita l’importanza di uno sviluppo edilizio sostenibile e di rigorosi controlli di qualità per rispondere efficacemente alle reali esigenze degli acquirenti.
Tendenze del mercato residenziale nel 2024
Il mercato residenziale ha registrato cambiamenti significativi rispetto all’anno record 2022, quando sono state vendute 30.493 unità. Nel 2024 le vendite totali hanno raggiunto 27.149 unità, con le Contee costiere che ne hanno assorbito il 47% (12.815 unità). Zagabria e la Contea di Zagabria seguono con 9.444 unità vendute (35%), mentre il resto della Croazia rappresenta il 18%. Di particolare rilievo è il fatto che i prezzi delle abitazioni in Croazia siano aumentati mediamente del 70% negli ultimi 15 anni, mentre in altri Paesi si sono registrati incrementi ben più marcati – come Estonia (228%), Ungheria (304%) e Lituania (175%). Al contrario, alcuni mercati, come Italia e Cipro, hanno mostrato una stagnazione o un calo dei prezzi. Questi dati mostrano una forte correlazione tra i mercati locali e le tendenze europee, confermando il ruolo centrale di posizione e offerta nella determinazione dei prezzi.Acquirenti stranieri ancora molto attivi
Nel 2024 in Croazia sono state vendute circa 31.128 proprietà residenziali (case e appartamenti), di cui 11.638 – pari al 37% – acquistate da cittadini stranieri. Sebbene il 2022 rimanga l’anno record con 35.454 transazioni, la quota di acquirenti stranieri è rimasta stabile. Gli acquirenti più attivi sono stati gli sloveni (32%), seguiti da tedeschi (24%) e austriaci (11%). La costa adriatica settentrionale – comprendente l’Istria, le contee di Primorje-Gorski Kotar, Lika-Senj e Zara – continua a essere la zona di maggiore interesse per gli acquirenti sloveni, mentre i tedeschi predominano nell’Adriatico centrale e meridionale, nonché nella città di Zagabria. Nel 2024 gli stranieri hanno acquistato il maggior numero di proprietà nella Contea dell’Istria (3.688 unità), seguita da Primorje-Gorski Kotar (2.235) e Zara (1.636). La città di Zagabria si è posizionata soltanto all’ottavo posto con 110 transazioni. Questi dati confermano l’impatto significativo degli acquirenti stranieri su domanda, prezzi e tendenze regionali del mercato croato.Dati preliminari per il 2025
Il confronto tra le transazioni immobiliari registrate nel periodo gennaio–giugno 2024 (67.414 transazioni) e lo stesso periodo del 2025 (57.095) evidenzia una diminuzione di circa il 15%. I cali più marcati sono stati osservati nella Contea di Spalato-Dalmazia (31%) e in quella di Primorje-Gorski Kotar (27%), mentre in Istria e a Zagabria la diminuzione si aggira intorno al 20%. Nei primi sei mesi del 2024 sono state vendute 1.946 case, 13.339 appartamenti, 12.616 terreni edificabili, 14.778 terreni agricoli e 970 spazi commerciali. Nello stesso periodo del 2025 le vendite sono diminuite a 1.443 case (-26%), 11.322 appartamenti (-15%), 9.987 terreni edificabili (-21%), 12.967 terreni agricoli (-12%) e 767 spazi commerciali (-21%). Questi dati preliminari indicano un prevedibile rallentamento del mercato, dovuto ai tassi di interesse elevati, alla diminuzione del potere d’acquisto e alla maggiore cautela degli investitori. Allo stesso tempo, gli esperti sottolineano che la domanda potrebbe rimanere stabile nelle aree caratterizzate da un forte turismo e da progetti di alta qualità. In tale contesto, politiche locali, pianificazione urbanistica e incentivi fiscali rivestiranno un ruolo fondamentale nell’evoluzione futura del mercato.Crescita rapida delle agenzie immobiliari in Istria
Il numero di agenzie immobiliari attive in Croazia ha registrato un notevole aumento. Dal 2021 al 2024 si è passati da 1.080 a 1.174 agenzie, mentre nel 2025 il numero è salito a 1.510 soggetti registrati. La concentrazione più elevata si trova prevedibilmente a Zagabria (446 agenzie), seguita da Primorje-Gorski Kotar (274), dalla Contea dell’Istria (220) e da Spalato-Dalmazia (163). Questi dati non includono le agenzie straniere che operano anch’esse nel mercato croato. Questa crescita evidenzia un aumento della concorrenza e, parallelamente, la necessità per gli operatori di differenziarsi offrendo servizi di alta qualità, consulenza professionale, presentazioni digitali avanzate e comunicazione trasparente. In questo scenario, professionalizzazione, certificazione e fiducia diventano fattori chiave di successo in un mercato sempre più esigente.Tags: mercato immobiliare, Forum immobiliare Zagabria, HGK, statistiche immobiliari, mercato abitativo Croazia, acquirenti stranieri, immobili in Istria
