Nuova legge sull’edilizia e pianificazione del territorio
Nel dicembre 2025 il Parlamento croato ha adottato la nuova Legge sull’edilizia insieme alla Legge sulla pianificazione del territorio, avviando una delle riforme più rilevanti degli ultimi anni nel campo della pianificazione territoriale e delle costruzioni. L’obiettivo delle modifiche legislative è modernizzare il sistema, accelerare le procedure amministrative e creare le condizioni per uno sviluppo residenziale più intenso, in particolare nell’ottica di affrontare il tema dell’edilizia abitativa accessibile. Secondo le spiegazioni del Governo e del Ministero competente, il nuovo quadro normativo introduce un processo di rilascio dei permessi più efficiente e trasparente, con una maggiore attenzione agli strumenti digitali.
Principali novità:
- Accelerazione delle procedure attraverso la digitalizzazione e i permessi elettronici
- Estensione della validità dei permessi di costruzione
- Semplificazione della documentazione per gli edifici di minori dimensioni
- Separazione della normativa in materia di edilizia e pianificazione territoriale
- Critiche degli esperti riguardo alla possibile commercializzazione del territorio
Una delle innovazioni principali riguarda la digitalizzazione completa delle procedure tramite il sistema eDozvola, che consente la presentazione elettronica delle domande, il monitoraggio dello stato delle pratiche e la comunicazione con le autorità competenti. L’obiettivo è ridurre l’onere amministrativo per investitori e amministrazioni locali e accorciare i tempi necessari per l’ottenimento dei permessi di costruzione. La legge prevede inoltre procedure semplificate per edifici più piccoli e meno complessi, comprese le case unifamiliari, per le quali parte della documentazione progettuale può essere presentata in una fase successiva, prima dell’inizio dei lavori.
Un’altra modifica rilevante riguarda l’estensione della validità dei permessi di costruzione. In base alle nuove disposizioni, i permessi rilasciati a livello locale hanno una validità fino a sei anni, mentre quelli rilasciati dal Ministero possono essere validi fino a otto anni. Questo cambiamento garantisce una maggiore certezza giuridica agli investitori e riduce la necessità di frequenti proroghe, soprattutto nei progetti più complessi che si sviluppano su periodi di tempo più lunghi.
Nonostante gli obiettivi dichiarati di efficienza, la nuova legge ha suscitato forti reazioni da parte della comunità professionale. L’architetto Nikola Bašić, nel suo intervento pubblico pubblicato sul portale MOK.hr, avverte che le nuove soluzioni legislative tendono a subordinare sempre più il territorio alla logica del mercato. Secondo Bašić, esiste il rischio concreto che le risorse territoriali diventino oggetto di speculazione, mentre l’interesse pubblico, l’identità del territorio e la sostenibilità a lungo termine vengono relegati in secondo piano.
Bašić sottolinea che la pianificazione territoriale deve rimanere uno strumento strategico al servizio dei cittadini e non esclusivamente un mezzo per accelerare i progetti di investimento. Evidenzia inoltre un indebolimento della gerarchia degli strumenti di pianificazione e la possibilità che decisioni chiave vengano prese senza un adeguato controllo tecnico e senza un sufficiente dibattito pubblico. Sebbene la legge introduca formalmente procedure più efficienti, secondo i critici, in assenza di chiari meccanismi di tutela del territorio, esiste il rischio di conseguenze negative a lungo termine, soprattutto nelle aree rurali e costiere più attrattive.
Dal canto loro, i rappresentanti del Governo sottolineano che la nuova Legge sull’edilizia rappresenta una risposta necessaria ai persistenti colli di bottiglia amministrativi e alla crescente domanda di nuove abitazioni. Secondo le posizioni ufficiali, l’obiettivo della riforma non è la deregolamentazione del territorio, bensì la creazione di un sistema equilibrato che consenta lo sviluppo nel rispetto dei piani e delle normative vigenti. Il grado di realizzazione di tali obiettivi dipenderà in larga misura dall’attuazione della legge e dal ruolo delle amministrazioni locali.
Se state cercando terreni edificabili o state valutando un progetto di costruzione nel nuovo contesto normativo, è fondamentale informarsi su tutte le modifiche e sulle loro possibili implicazioni. Non esitate a contattarci per ulteriori informazioni o per una consulenza professionale relativa all’acquisto di terreni e alla pianificazione edilizia.
Tags: legge sull’edilizia, pianificazione territoriale, Legge sulla pianificazione del territorio, Nikola Bašić, normative edilizie
Autore: Portun Immobilis – team professionale specializzato nel mercato immobiliare istriano.
