Dove i tedeschi hanno acquistato immobili nel 2025 – e come si posizionano l’Istria e la Croazia rispetto a Maiorca e Toscana
Nel 2025 gli acquirenti tedeschi rimangono tra i più attivi in Europa. Sebbene continuino a investire nelle principali città tedesche, cresce costantemente l’interesse per le destinazioni mediterranee – in particolare Spagna e Italia. La Croazia, soprattutto l’Istria, si sta affermando sempre più come valida alternativa UE, grazie all’alta qualità della vita e alla comoda raggiungibilità in auto.
Spagna: Maiorca e Baleari restano leader
La Spagna rimane nel 2025 la destinazione estera principale per gli acquirenti tedeschi. Nel 2024 gli stranieri hanno acquistato circa 93.000 immobili (~14–15%). Nelle Baleari gli stranieri rappresentano 28–32% degli acquirenti, con i tedeschi come gruppo dominante.
Maiorca conferma il suo status di mercato premium con forte domanda, offerta limitata e crescente tendenza ai soggiorni lunghi anziché alla vacanza stagionale.
Le misure discusse per limitare gli acquisti da parte di cittadini non UE non riguardano i tedeschi, preservando l’attrattività del mercato.
Italia: Toscana e laghi del Nord, Puglia in crescita
I tedeschi sono storicamente tra gli acquirenti stranieri più rilevanti in Italia. Toscana e i laghi del Nord (Como, Garda) rimangono mercati di riferimento, dove i migliori immobili superano i 20.000 €/m².
Nel 2024/2025 cresce l’interesse per la Puglia, grazie all’autenticità, ai prezzi competitivi e a un’offerta di lusso in continua espansione.
Croazia: Istria e costa sempre più attraenti
Nel 2024 gli stranieri hanno realizzato circa 11.516 acquisti immobiliari in Croazia (~37,5%). Sloveni, tedeschi e austriaci sono i gruppi più presenti, con concentrazione sulla costa e a Zagabria.
In Istria sono state registrate 5.985 transazioni, con forte domanda per terreni edificabili, ville e appartamenti di qualità.
Confronto dei mercati: Maiorca – Toscana – Istria
| Indicatore | Maiorca | Toscana | Istria |
|---|---|---|---|
| Quota di acquirenti stranieri | ~28–32% Tedeschi predominanti |
Alta quota nelle zone premium | ~37,5% in Croazia Tedeschi tra i principali |
| Livello dei prezzi | Molto alto crescita costante |
Segmento premium stabile | Ampia fascia segmento premium in crescita |
| Motivazione principale | Stile di vita soggiorni prolungati |
Autenticità cultura |
Qualità della vita accessibilità e sicurezza |
| Tipologia di immobili | Ville appartamenti di lusso |
Ville masserie case storiche |
Ville moderne case in pietra terreni |
Come cambia il profilo dell’acquirente tedesco
Gli acquirenti tedeschi cercano sempre più soggiorni a lungo termine, combinando uso privato e locazione. Cresce l’importanza di natura, privacy, sostenibilità e certezza legale.
Conclusione
Maiorca e la Toscana restano mercati di lusso leader, mentre l’Istria rafforza il suo ruolo come alternativa UE sicura e accessibile con ottimo rapporto qualità-prezzo e stile di vita superiore.
Fonti
- Registradores de España / idealista
- Rapporti del governo delle Baleari
- Engel & Völkers, Gate-away, Financial Times – Italia
- Amministrazione fiscale croata / eNekretnine
- Rapporto sul mercato immobiliare della Contea Istriana 2024
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