È finita l’era del boom immobiliare a Dubai?

Demistificazione del mercato immobiliare di Dubai

Negli ultimi cinque anni, Dubai ha attraversato uno dei cicli più pronunciati del mercato immobiliare globale – dalla stagnazione e dal calo, fino a una crescita esplosiva seguita da un nuovo raffreddamento. I dati mostrano chiaramente che la città, un tempo simbolo del lusso senza limiti, si trova ora a un bivio tra espansione e saturazione.

Dalla contrazione alla ripresa – Il percorso verso un nuovo picco

Gli anni 2019 e 2020 hanno rappresentato un periodo di domanda satura e di diminuzione dei prezzi. I valori immobiliari erano inferiori ai livelli del 2014, con un prezzo medio residenziale di circa 900 AED per piede quadrato. La pandemia ha ulteriormente rallentato le transazioni, ma allo stesso tempo ha creato le basi per una successiva inversione di tendenza. La chiusura delle frontiere, il lavoro a distanza e la mobilità globale dei capitali hanno accelerato l’arrivo di acquirenti stranieri che hanno visto in Dubai un porto sicuro – privo di tasse e con un regime di proprietà liberale.

Crescita esplosiva nel 2021 e nel 2022

A partire dal 2021 è iniziata una forte ripresa. Per la prima volta dopo quasi un decennio si è registrata una crescita a due cifre – in media tra il 10 % e il 15 % annuo. Ville, appartamenti di lusso e progetti in quartieri come Palm Jumeirah, Dubai Marina e Downtown sono diventati molto richiesti a livello mondiale. Allo stesso tempo, Dubai ha introdotto i programmi di Golden Visa e di visti per investitori, aumentando ulteriormente l’interesse degli acquirenti stranieri. Il volume delle transazioni ha raggiunto livelli record e il mercato si è ampliato ai progetti off-plan, le cui prevendite hanno spesso superato la capacità degli immobili completati.

2023 e 2024 – Anni di espansione

Nel 2023 e nel 2024 i prezzi hanno raggiunto livelli storici. Secondo Knight Frank e Property Monitor, il prezzo medio delle ville è aumentato di circa il 20 %, mentre gli appartamenti hanno registrato una crescita compresa tra il 16 % e il 18 %. Nel complesso, il mercato nel 2024 ha segnato un aumento annuale di circa il 19 %, con alcune località fino al 30 %. Il valore delle ville di lusso è ora del 34 % superiore al picco del 2014. Il volume totale delle transazioni immobiliari nel primo semestre del 2025 ha superato i 260 miliardi di AED, con un incremento del 36 % su base annua.

2025 – I primi segnali di raffreddamento

All’inizio del 2025 sono emersi i primi cali mensili dei prezzi. Property Monitor ha registrato una correzione dello 0,5–0,6 % a gennaio – il primo calo dopo quattro anni di crescita continua. Fitch Ratings ha avvertito che, a causa dell’enorme nuova offerta – oltre 180.000 unità previste entro il 2026 – i prezzi potrebbero diminuire fino al 15 % in alcuni segmenti. Sebbene Knight Frank riporti ancora una crescita annuale di circa il 16 %, è evidente che il mercato sta passando da una fase di espansione a una di stabilizzazione.

Struttura del mercato e fattori di rischio

Il mercato immobiliare di Dubai è oggi fortemente polarizzato. Il segmento del lusso – ville e attici – rimane solido grazie agli investitori internazionali, mentre il mercato medio degli appartamenti mostra segni di saturazione. L’aumento dei canoni di locazione, che nel 2025 varia tra il 9 % e l’11 %, sta rallentando la domanda interna. Nuovi progetti come Business Bay Tower, il complesso JVC e Dubai Hills aumentano la concorrenza all’interno della città. L’ampia offerta e l’aumento dei costi di costruzione esercitano pressione sui margini dei costruttori e potrebbero generare correzioni a breve termine.

Prospettiva macroeconomica

Nonostante possibili correzioni, Dubai rimane una delle destinazioni di investimento più attraenti al mondo. Il suo quadro fiscale liberale, i regimi di visto flessibili e la connettività internazionale continuano a offrire valore a lungo termine agli investitori. Tuttavia, i prezzi attuali riflettono già gran parte della crescita prevista. Gli analisti osservano che i rendimenti da locazione, che nel 2020 si attestavano intorno al 7–8 %, sono ora scesi al 5–6 % poiché i valori immobiliari crescono più rapidamente degli affitti. La redditività dipende quindi più dall’apprezzamento del capitale che dal reddito passivo.

Conclusione: Dall’euforia alla razionalizzazione

Il mercato immobiliare di Dubai è entrato in una nuova fase. Dopo anni di crescita trainata da basse imposte, capitali esteri e stabilità politica, emergono i primi segnali di saturazione. L’aumento dei prezzi rallenta e il mercato cerca un equilibrio tra il segmento del lusso e l’edilizia accessibile. Sebbene Dubai rimanga un centro d’investimento globale, l’era della crescita illimitata sembra ormai alle spalle. L’andamento futuro dipenderà dal fatto che la nuova ondata di costruzioni sia accompagnata da una domanda reale o se, per la prima volta dopo molti anni, l’offerta supererà la domanda.