Il pacchetto di riforme in primo piano
Il Governo della Repubblica di Croazia ha adottato un pacchetto di tre leggi fondamentali che riguardano la pianificazione territoriale, l’edilizia e l’efficienza energetica negli edifici. Questo ampio intervento di riforma mira a modernizzare il sistema di pianificazione del territorio, a digitalizzare le procedure e a garantire uno sviluppo sostenibile in linea con gli standard europei. Secondo quanto riportato sul sito del Ministero della Pianificazione Territoriale, dell’Edilizia e del Patrimonio Statale , l’obiettivo principale del pacchetto è semplificare le procedure, aumentare la certezza giuridica e promuovere una maggiore trasparenza nella gestione dello spazio e delle costruzioni.
Allo stesso tempo, viene sottolineata l’importanza della lotta contro le costruzioni abusive, che da decenni rappresentano un problema rilevante nelle zone costiere e rurali. Le nuove leggi introducono una serie di strumenti per prevenire la devastazione del territorio, promuovendo al contempo l’efficienza energetica e riducendo l’impronta di carbonio del settore edilizio.
Digitalizzazione e semplificazione delle procedure
Una delle principali novità riguarda la digitalizzazione dell’intero sistema di rilascio delle autorizzazioni edilizie e della gestione dei piani territoriali. Attraverso le piattaforme eDozvola ed ePlanovi, investitori, progettisti e cittadini potranno monitorare le procedure, presentare domande e comunicare con le autorità pubbliche interamente per via elettronica. Questa riforma elimina ostacoli burocratici che per anni hanno rallentato lo sviluppo dei progetti edilizi.
Il sistema consentirà la raccolta automatica delle condizioni di allacciamento alle reti infrastrutturali – come acqua, fognature, elettricità e internet – riducendo così la necessità di recarsi fisicamente presso più enti. Secondo le previsioni, la procedura di rilascio delle autorizzazioni per le costruzioni più semplici, come le case unifamiliari o gli edifici accessori, potrebbe essere ridotta fino al 40%.
Tutela del territorio e nuovi strumenti urbanistici
La nuova Legge sulla Pianificazione Territoriale introduce una serie di misure volte a promuovere l’uso razionale del suolo e a prevenire l’espansione incontrollata delle aree edificabili. Uno degli strumenti principali è l’istituto della ricomposizione urbana dei terreni, che consente di accorpare le particelle fondiarie per realizzare infrastrutture e spazi pubblici in modo più efficiente. Ciò favorirà la creazione di nuovi quartieri e zone produttive pianificate, particolarmente importanti per i comuni in crescita.
Viene inoltre rafforzata la tutela della fascia costiera e del demanio marittimo. È previsto il limite all’espansione di campeggi e aree turistiche al di fuori degli insediamenti esistenti, mentre si promuove la riqualificazione di aree già urbanizzate. L’obiettivo è preservare l’identità paesaggistica della costa e prevenire ulteriori pressioni sugli ecosistemi sensibili. Maggiori informazioni sulle proposte di legge sono disponibili nell’articolo del Dnevnik Nova TV .
Campeggi, case mobili e frazionamento immobiliare nelle nuove norme
Una particolare attenzione nel nuovo quadro legislativo è riservata ai campeggi, alle case mobili e al frazionamento delle strutture turistiche. Negli ultimi anni si è registrato un notevole aumento degli investimenti in campeggi e strutture glamping, ma anche numerosi casi di costruzioni al di fuori delle zone consentite. Le nuove disposizioni stabiliscono chiaramente che i campeggi e le strutture turistiche affini potranno essere costruiti esclusivamente all’interno delle zone edilizie turistiche definite dai piani urbanistici comunali.
La legge introduce inoltre nuovi standard per la costruzione dei campeggi nelle aree costiere soggette a vincolo. La distanza minima dal mare dovrà essere di 100 metri nelle aree edilizie isolate al di fuori degli insediamenti e di 25 metri all’interno di essi. Almeno il 40% della superficie dovrà essere destinato a parchi o aree verdi naturali, le superfici viarie e i parcheggi potranno occupare al massimo il 30% dell’area complessiva, mentre la superficie edificata del campeggio non potrà superare il 30%, includendo tutte le strutture e gli elementi mobili. Queste regole mirano a garantire un equilibrio tra sviluppo turistico e tutela del territorio, soprattutto nelle zone costiere più sensibili.
Secondo il Ministro Branko Bačić, le case mobili nel disegno di legge sono definite come “unità abitative modulari prefabbricate mobili”, per la cui installazione non è necessario un permesso di costruire né un progetto esecutivo, ma soltanto un permesso di localizzazione. L’installazione sarà consentita solo all’interno dei campeggi e nelle aree specificamente previste dai piani urbanistici, al fine di evitare un’eccessiva edificazione e cementificazione delle coste. Il Ministro ha inoltre precisato che tutti i dettagli saranno disciplinati dal Regolamento sulle costruzioni semplici.
Inoltre, la legge vieta il frazionamento delle strutture turistiche nei campeggi e nei complessi di appartamenti di categoria inferiore. L’intento è evitare che le singole unità nei campeggi vengano vendute come appartamenti indipendenti, perdendo così l’unità funzionale della struttura turistica. Il frazionamento sarà consentito solo nelle strutture di categoria superiore, come hotel a quattro o cinque stelle, che rispettano rigorosi requisiti tecnici e urbanistici.
Questa modifica ha un duplice effetto: da un lato tutela l’integrità territoriale e impedisce uno sviluppo disordinato; dall’altro garantisce che il turismo rimanga conforme ai piani regolatori. I campeggi dovranno avere confini definiti, capacità stabilite, spazi verdi regolamentati e accesso alle infrastrutture pubbliche. In tal modo si crea un quadro in cui sviluppo e tutela ambientale sono in equilibrio – un aspetto particolarmente importante per regioni come l’Istria, dove la pressione urbanistica è più elevata.
Efficienza energetica e resilienza climatica
La terza legge del pacchetto riguarda l’efficienza energetica nel settore edilizio. Con essa la Croazia si allinea alla direttiva europea sugli edifici a emissioni quasi zero (nZEB) e si impegna affinché tutti i nuovi edifici, a partire dal 2030, siano edifici a emissioni zero. L’obiettivo è ridurre il consumo energetico in un settore che attualmente rappresenta oltre il 40% del consumo totale di energia del Paese.
La nuova legge promuove la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, l’installazione di impianti solari, l’uso di materiali isolanti più efficienti e sistemi di riscaldamento a basse emissioni. Particolare attenzione sarà rivolta alla creazione di strumenti finanziari che agevolino gli investimenti dei cittadini e degli investitori – attraverso sovvenzioni, prestiti agevolati e fondi europei.
Trasparenza e controllo
Oltre alla digitalizzazione, le leggi introducono meccanismi di controllo più rigorosi. Sarà istituito un registro centrale delle autorizzazioni rilasciate e dei controlli edilizi per monitorare i procedimenti e prevenire gli abusi. Il nuovo sistema consentirà di identificare più rapidamente gli interventi illegali, in particolare nelle aree costiere, dove tali pratiche sono più diffuse.
È inoltre previsto un rafforzamento dei servizi ispettivi, che avranno il potere di emettere sospensioni temporanee dei lavori e di ordinare la rimozione immediata delle costruzioni illegali nelle fasi iniziali. L’obiettivo è prevenire la successiva legalizzazione, spesso utilizzata in passato per giustificare gli abusi edilizi.
Impatto su investitori e comunità locali
Le nuove disposizioni offrono numerosi vantaggi per investitori, progettisti e amministrazioni locali. La digitalizzazione delle procedure comporta tempi più brevi e minore burocrazia, mentre condizioni edilizie chiaramente definite aumentano la sicurezza giuridica degli investimenti. La trasparenza del processo agevolerà inoltre la collaborazione tra settore privato e amministrazione pubblica.
Per i comuni, il nuovo quadro legislativo comporta una maggiore autonomia nella pianificazione, ma anche una maggiore responsabilità nel monitoraggio dell’attuazione dei piani territoriali. Ciò include la possibilità di sviluppare progetti locali di sviluppo coerenti con gli obiettivi di sostenibilità e transizione energetica.
Nel lungo periodo, le riforme dovrebbero portare a un mercato immobiliare più competitivo, in cui tutti gli attori – dai cittadini agli investitori – possano contare su regole stabili e procedure trasparenti. Ciò rappresenta anche un presupposto per attrarre maggiori investimenti esteri nel settore dell’edilizia sostenibile e dello sviluppo urbano responsabile.
Conclusione
Il pacchetto di riforme in materia di pianificazione territoriale, edilizia ed efficienza energetica rappresenta uno dei più importanti interventi legislativi degli ultimi anni. La sua attuazione consentirà alla Croazia di disporre di un sistema di gestione del territorio e delle costruzioni più efficiente, digitalmente integrato e rispettoso dell’ambiente. Il successo della riforma dipenderà dalla capacità dell’amministrazione pubblica di applicarla in modo coerente e dalla disponibilità dei professionisti a sfruttare i nuovi strumenti e le opportunità previste dalla legge.
Gli obiettivi principali – sostenibilità, trasparenza, efficienza energetica e tutela del territorio – costituiscono la base dello sviluppo urbanistico moderno della Croazia e un passo fondamentale verso un ambiente più verde, equilibrato e ben organizzato.
