Pravna past: ali sploh obstaja »licencirani nepremičninski agent«?
V nepremičninskih oglasih in promocijskih gradivih agencij se vse pogosteje uporablja izraz »licencirani agent« kot zagotovilo varnosti in strokovnosti. Čeprav takšna trditev na prvi pogled deluje pomirjujoče, je z vidika prava napačna in lahko stranke zavede.
Razlog je preprost: v skladu z veljavno zakonodajo agent ne more biti nosilec licence. Licenca ne pripada posamezniku, temveč izključno agenciji oziroma posredniku.
Agent ni isto kot posrednik
Zakon jasno razlikuje med dvema vlogama, ki se v praksi pogosto – namerno ali nenamerno – zamenjujeta:
- Licencirani POSREDNIK (agencija) – pravna oseba (družba ali samostojni podjetnik), ki ima dovoljenje pristojnega ministrstva in je vpisana v Register posrednikov v prometu z nepremičninami pri Hrvaški gospodarski zbornici . Samo posrednik je lahko »licenciran«, imeti mora veljavno zavarovanje poklicne odgovornosti in nosi polno pravno odgovornost za zakonitost posla.
- Nepremičninski agent – fizična oseba, ki je opravila strokovni izpit in je vpisana v Imenik nepremičninskih agentov . Agent sam po sebi ne more imeti samostojne licence niti samostojno zaračunavati provizije.
Z drugimi besedami: licenca pripada agenciji, ne agentu.
Zakaj je izraz »licencirani agent« problematičen?
Ko se v oglasih poudarja »licencirani agent«, se ustvarja vtis, da posameznik samostojno jamči za zakonitost posla. V resnici lahko takšno jamstvo zagotovi izključno licencirani posrednik.
Agent brez podpore licencirane agencije stranki ne more zagotoviti pravne ali finančne zaščite v primeru napake, škode ali spora – ne glede na to, ali ima opravljen strokovni izpit.
Teorija proti praksi: kje nastane resnična razlika?
Tukaj se pokaže razlika med formalno kvalifikacijo in dejanskim znanjem. Veliki sistemi pogosto zelo hitro »proizvajajo« agente:
- Izpit je teorija, teren je praksa – opravljen strokovni izpit pomeni, da agent pozna zakonodajo, ne pomeni pa, da zna prepoznati skrite pravne obremenitve na nepremičnini v starem mestnem jedru Rovinja ali realno oceniti tržno vrednost.
- Stabilen sistem naredi razliko – v resnih agencijah agenti niso zgolj »številke v imeniku«, temveč delujejo znotraj posrednika, ki skozi leta gradi zaupanje, postopke in poglobljeno poznavanje trga.
Kako se lahko stranka zaščiti?
Preden komurkoli zaupate prodajo ali nakup nepremičnine, opravite dva preprosta, a ključna koraka:
- Preverite posrednika – ali je agencija vpisana v uradni register posrednikov in ima veljavno licenco.
- Preverite agenta – ali je oseba, s katero komunicirate, dejansko zaposlena oziroma pogodbeno vezana na to agencijo in vpisana v imenik agentov.
Za širši vpogled v zakonodajni okvir in aktualne spremembe v praksi si lahko več preberete v članku: Konec sivih con v posredovanju .
Zaključek
Ne iščite »licenciranega agenta« iz oglasa. Iščite licencirano agencijo z dolgoletno kontinuiteto poslovanja in agente, ki so znotraj tega sistema pridobili resnične izkušnje.
V svetu nepremičnin se znanje ne pridobi zgolj z opravljenim izpitom, temveč z leti dela na terenu. Licenca pripada agenciji – zaupanje pa ljudem, ki stojijo za njo.
Pogosta vprašanja (FAQ)
Ali v Hrvaški obstaja »licencirani nepremičninski agent«?
Ne. V skladu z veljavno zakonodajo se licenca izda izključno posredniku (agenciji), ne fizični osebi. Agent ima lahko opravljen strokovni izpit in je vpisan v imenik, vendar samostojno ne more biti »licenciran«.
Ali je agent z opravljenim izpitom zadostno jamstvo varnosti?
Ne. Opravljen izpit pomeni poznavanje osnovnega pravnega okvira, vendar ne zagotavlja pravne ali finančne zaščite stranki. To zaščito zagotavlja izključno licencirana agencija prek svoje police zavarovanja poklicne odgovornosti.
Ali lahko sodelujem z agentom, ki deluje samostojno?
Nezakonito je, da agent deluje zunaj licencirane agencije in samostojno zaračunava provizijo. Takšno sodelovanje stranko izpostavi resnim tveganjem v primeru spora ali škode.
Kako lahko preverim, ali je agencija zakonito registrirana?
Agencijo lahko preverite v uradnem Registru posrednikov v prometu z nepremičninami , ki ga vodi Hrvaška gospodarska zbornica.
Kako lahko preverim agenta, s katerim komuniciram?
Preverite, ali je agent vpisan v Imenik nepremičninskih agentov ter ali je zaposlen ali pogodbeno vezan na licencirano agencijo.
Zakaj se izraz »licencirani agent« tako pogosto uporablja v oglasih?
Najpogosteje zaradi nepoznavanja zakonodaje ali kot marketinška fraza, ki strankam zveni prepričljivo. Čeprav je razširjena, je takšna formulacija pravno netočna in lahko ustvarja lažen občutek varnosti.
Kaj je pomembnejše od same licence?
Licenca je zakonski minimum. Dolgoročno razliko pa ustvarjajo izkušnje, stabilnost agencije, poglobljeno poznavanje lokalnega trga ter transparenten način dela.
