Zašto je Rovinj toliko popularan unatoč visokim cijenama nekretnina
Rovinj se često spominje kao jedan od najskupljih gradova u Hrvatskoj kada je riječ o nekretninama. U razgovorima s kupcima nerijetko se postavlja pitanje: je li Rovinj zaista preskup ili je riječ o percepciji koja ne uzima u obzir širi kontekst tržišta? Visoke cijene u Rovinju nisu slučajnost niti kratkotrajan trend, već rezultat dugogodišnjih strukturnih okolnosti koje ovo tržište čine posebnim.
Ograničena ponuda kao temelj cijena
Rovinj je prostorno jasno ograničen grad. Povijesna jezgra, more i zaštićena područja ne ostavljaju prostor za nekontrolirano širenje i masovnu novogradnju. Takva ograničenja često se doživljavaju kao prepreka, no na tržištu nekretnina upravo ona dugoročno štite vrijednost.
Za razliku od gradova koji se mogu širiti u širinu ili visinu, Rovinj ima prirodnu barijeru ponude. Kada se nova nekretnina pojavi na tržištu, ona nije samo još jedna u nizu, već rijetkost. To je jedan od ključnih razloga zašto cijene u Rovinju ne reagiraju naglo na kratkoročne oscilacije potražnje.
Stabilna međunarodna potražnja
Tržište nekretnina u Rovinju ne ovisi isključivo o domaćim kupcima. Dugi niz godina prisutna je kontinuirana potražnja iz Njemačke, Austrije, Italije i Slovenije. Riječ je o kupcima koji ne traže isključivo povremeni boravak, već sigurnu drugu nekretninu ili dugoročno očuvanje vrijednosti kapitala.
Upravo ta međunarodna struktura kupaca daje tržištu dodatnu stabilnost. Kada dio domaće potražnje oslabi, strani kupci često i dalje ostaju aktivni, jer Rovinj promatraju u širem europskom kontekstu, a ne isključivo kroz lokalne cikluse.
Kolike su cijene stanova u Rovinju danas?
Prosječne tražene cijene stanova u Rovinju kreću se okvirno između 4.000 i 4.700 €/m². Raspon je velik jer ovisi o mikrolokaciji, blizini mora, stanju objekta i tipu zgrade. Stanovi u staroj jezgri ili uz more često prelaze te iznose, dok se u rubnim dijelovima grada još uvijek mogu pronaći racionalnije opcije.
Kao orijentacija, stan površine oko 60 m² najčešće se nudi u rasponu od 230.000 do 280.000 €. Noviji stanovi ili oni s boljim rasporedom, parkingom i terasom često prelaze i 300.000 €, što Rovinj jasno pozicionira u viši segment hrvatskog tržišta.
Cijene kuća: rijetkost koja ima svoju cijenu
Kuće u Rovinju su znatno rjeđe od stanova, što se izravno odražava na cijene. Manje kuće ili kuće za adaptaciju najčešće započinju oko 600.000 €, dok kvalitetnije kuće s okućnicom, bazenom ili mirnijom lokacijom vrlo brzo prelaze 800.000 €.
Luksuzne nekretnine, osobito one s pogledom na more ili u neposrednoj blizini stare jezgre, nerijetko dosežu iznose blizu milijun eura. Važno je pritom razumjeti da se ne radi samo o kvadratima, već o kombinaciji lokacije, rijetkosti i dugoročne potražnje.
Usporedba s drugim gradovima: je li Rovinj doista najskuplji?
Kada se cijene u Rovinju usporede s drugim atraktivnim destinacijama, slika postaje uravnoteženija:
- Dubrovnik – u mnogim segmentima skuplji od Rovinja, uz izraženu sezonalnost tržišta
- Split (centar) – cijene stanova često u istom rasponu kao u Rovinju
- Opatija – premium tržište s usporedivim, a nerijetko i višim cijenama
- Poreč i Umag – nešto niže cijene, ali i drugačija struktura potražnje
U europskom kontekstu, Rovinj je i dalje povoljniji od destinacija poput Mallorce, južne Toskane ili obale južne Francuske, gdje su cijene slične ili više, uz znatno gušću izgrađenost.
Psihologija kupaca: zašto se više cijene lakše prihvaćaju
Kupci koji biraju Rovinj rijetko traže „najpovoljniju“ opciju. Njihova odluka temelji se na sigurnosti, likvidnosti i manjem riziku pogrešne kupnje. Nekretnina u Rovinju lakše se ponovno proda, ima širu međunarodnu publiku i manje ovisi o kratkoročnim trendovima.
Upravo zato viša početna cijena često se doživljava kao prihvatljiva, jer dolazi uz veću sigurnost i predvidljivost.
Nije riječ o „skupom“, nego o „rijetkom“
Ključna razlika Rovinja u odnosu na mnoge druge destinacije jest u tome što ponuda ne može rasti brže od potražnje. Ne pojavljuju se masovni projekti koji bi u kratkom roku promijenili tržišnu sliku. Upravo ta rijetkost objašnjava zašto cijene dugoročno pokazuju otpornost.
Za koga Rovinj ima smisla – a za koga ne
Rovinj nije idealan izbor za kupce koji traže brzu priliku ili minimalni budžet. No za one koji traže dugoročnu vrijednost, stabilnu lokaciju, međunarodnu likvidnost i visoku kvalitetu života, cijene nekretnina u Rovinju često su logične, a ne pretjerane.
