Новий закон про будівництво та простір
У грудні 2025 року Хорватський сабор ухвалив новий Закон про будівництво та супровідний Закон про просторове планування, що ознаменувало початок однієї з найважливіших реформ у сфері просторового планування та будівництва за останні роки. Метою законодавчих змін є модернізація системи, прискорення адміністративних процедур та створення передумов для активнішого житлового будівництва, особливо в контексті вирішення питання доступного житла. За поясненнями Уряду та профільного міністерства, нова законодавча база забезпечує ефективніший і прозоріший процес видачі дозволів із виразним акцентом на цифрові інструменти.
Ключові нововведення:
- Прискорення процедур завдяки цифровізації та електронним дозволам
- Подовження строку дії будівельних дозволів
- Спрощення документації для об’єктів меншого масштабу
- Розмежування законів про будівництво та просторове планування
- Критика фахової спільноти через можливу комерціалізацію простору
Однією з ключових новацій є повна цифровізація процедур через систему eDozvola, яка дозволяє електронне подання заяв, відстеження статусу та комунікацію з компетентними органами. Це спрямовано на зменшення адміністративного навантаження для інвесторів і органів місцевого самоврядування, а також на скорочення часу, необхідного для отримання будівельних дозволів. Закон також передбачає спрощення процедур для невеликих і простіших об’єктів, зокрема індивідуальних житлових будинків, де частину проєктної документації можна подати на пізнішому етапі — до початку будівельних робіт.
Важливі зміни стосуються і подовження строку дії будівельних дозволів. Згідно з новими правилами, дозволи, видані на місцевому рівні, діють до шести років, тоді як дозволи, видані міністерством, можуть бути чинними до восьми років. Ці зміни забезпечують інвесторам більшу правову визначеність і зменшують потребу в частому продовженні дозволів, особливо у складніших проєктах, що реалізуються протягом тривалого часу.
Попри задекларовані цілі підвищення ефективності, новий закон викликав значний резонанс серед фахівців. Архітектор Нікола Башич у своєму публічному виступі та аналізі, опублікованому на порталі MOK.hr, застерігає, що нові законодавчі рішення дедалі більше підпорядковують простір ринковій логіці. За його словами, існує реальний ризик того, що просторові ресурси стануть об’єктом спекуляцій, тоді як суспільний інтерес, ідентичність простору та довгострокова сталiсть відсуваються на другий план.
Башич наголошує, що просторове планування має залишатися стратегічним інструментом на службі громадян, а не виключно засобом прискорення інвестиційних проєктів. Він також звертає увагу на послаблення ієрархії просторових планів та можливість ухвалення ключових рішень без належного фахового контролю й громадського обговорення. Хоча закон формально запроваджує ефективніші процедури, критики вважають, що без чітких механізмів захисту простору існує ризик довгострокових негативних наслідків, особливо в привабливих сільських і прибережних районах.
Водночас представники Уряду підкреслюють, що новий Закон про будівництво є необхідною відповіддю на тривалі адміністративні затримки та зростаючу потребу в новому житловому будівництві. Згідно з офіційною позицією, метою реформи є не дерегуляція простору, а створення збалансованої системи, яка дозволяє розвиток за умови дотримання чинних планів і нормативів. Наскільки ці цілі будуть реалізовані на практиці, значною мірою залежатиме від застосування закону та ролі органів місцевого самоврядування.
Якщо ви розглядаєте купівлю земельної ділянки під забудову або плануєте будівництво в нових законодавчих умовах, важливо бути поінформованими про всі зміни та їх можливі наслідки. Звертайтеся до нас за додатковою інформацією або професійною консультацією щодо придбання земельних ділянок і планування будівництва.
Теги: закон про будівництво, просторове планування, містобудівне законодавство, Нікола Башич, будівельні норми
Автор: Portun Immobilis – професійна команда експертів з нерухомості в Істрії.
