Gdje kupiti zemljište u Istri tijekom ljeta 2025. – savjeti i preporuke

Zemljišta na prodaju u Istri - pregled stanja na tržištu

Ljeto je tradicionalno najživlje razdoblje na hrvatskom tržištu nekretnina, a Istra je i dalje njegov najtraženiji komad Mediterana. Razlog je jednostavan: poluotok nudi dvije jasno prepoznatljive priče koje zadovoljavaju vrlo različite kupce.
Na obali se nižu destinacije koje privlače dinamičnim stilom života – Rovinj, Poreč, Umag i niz manjih mjesta daju vam more na dohvat ruke, promenadu, vrhunske restorane, marine i bogat kulturno-zabavni program. Ondje se kupuje zemljište za kuće za odmor, luksuzne vile i apartmanske objekte, a ključni faktori vrijednosti su blizina plaže, pogled na more i uređena infrastruktura.
U unutrašnjosti Istra priča je drugačija: brežuljkasti krajolik, stoljetni maslinici i vinogradi, mir, privatnost i puno zelenila. Mjesta poput Grožnjana, Motovuna, Žminja ili Svetvinčenta nude osjećaj autentičnog života, sporiji ritam i veću kvadraturu za uloženi novac. Tamo se traži prostrano zemljište za jednu obiteljsku kuća ili čitav mali kompleks, često s kombinacijom građevinskih i poljoprivrednih parcela za stvaranje velikog seoskog imanja (stancije).
Ljetni mjeseci donose i širi izbor ponude jer se vlasnici i investitori vremenski usklađuju s turističkom sezonom: lako je obići lokacije, procijeniti pristup, buku i insolaciju, a paralelno dobiti realan uvid u najamni potencijal.
Ako volite gradske sadržaje i more – gledajte zapadnu obalu. Ako želite prostor, tišinu i imanje s karakterom – fokus stavite na središnju Istra. U nastavku donosimo pregled konkretnih lokacija i projekata, s naglaskom na cijene po m² gdje su objavljene, kako biste informirano odlučili gdje ovog ljeta ima najviše smisla kupiti zemljište.

Manja građevinska zemljišta pogodna za obiteljske kuće

Povoljnija zemljišta na praktičnim lokacijama – što se nudi.
Za klasičnu obiteljsku kuću često je idealan format parcele od 600 do 1.200 m² u mirnom naselju s dobrom prometnom povezanošću.
U naselju Loborika kraj Pule, „Green Living“ nudi urbanistički zaokružene čestice – istaknuta je cijena 100 €/m² za parcelu od 600 m² (ukupno 60.000 €): Loborika – Green Living.
Žminj je sve traženiji zbog lokacije „u sredini svega“. Primjerice, građevinska parcela od 887 m² oglašena je po 86 €/m² (ukupno 76.000 €): Žminj – 887 m².
Druga, veća žminjska parcela od 1.564 m² nosi atraktivnih 52 €/m² (ukupno 81.000 €): Žminj – 1.564 m².
Ako želite blizinu prestižnog Rovinja, a istovremeno mir i povišenu lokaciju, u Balama se nudi građevinsko zemljište od 804 m² uz objavljenu cijenu 299 €/m² (ukupno 240.000 €): Bale – 804 m².
Za koga?
- Obitelji i domaći kupci koji traže realan proračun i funkcionalnost.
- Strani kupci koji žele manju parcelu za personaliziranu kuća.
- Investitori u konceptu „jedna kuća = jedan bazen“.

Zemljišta s građevinskom dozvolom

Prednosti: brži start, manji rizik, predvidljiv budžet.
Kupnja zemljište s važećom građevinskom dozvolom ubrzava cijeli proces: skraćuje vrijeme do početka gradnje, smanjuje neizvjesnost oko uvjeta i olakšava financiranje.
U okolici Kanfanara dostupan je teren od 1.218 m² (150 €/m²): Kanfanar – s dozvolom.
Kod Motovuna, 1.878 m² s dozvolom i projektom luksuzne vile: 150.000 €: Motovun – s dozvolom.
U Kanfanaru, 87 €/m² (2.536 m²): Projekt vile.
U okolici Rovinja, 930 m² za 161 €/m²: Projekt prizemnice.
Za koga?
- Investitori koji žele gradnju unutar jedne sezone.
- Obitelji koje žele izbjeći dug administrativni proces.
- Strani ulagači s naglaskom na predvidljive troškove.

Zemljišta za veće stambene projekte – 3 ili više kuća

Zašto je Istra dobar izbor za investitore i kako prepoznati prave parcele.
Za developere Istra nudi stabilnu potražnju, razvijenu infrastrukturu i prepoznatljiv brend destinacije.
Bale – 3.591 m² po 85 €/m²: Četiri zemljišta.
Barat – 982 m² po 110 €/m²: Barat parcele.
Motovun – 5.879 m² za 450.000 €: Motovun zemljišta.
Investicijski argumenti:
- Cjenovna elastičnost potražnje i visoki ADR-ovi.
- Mogućnost etapne gradnje i reinvestiranja.
- Izlazna strategija: prodaja pojedinačnih kuća ili najam.
- Dostupna radna snaga i opskrbni lanac.

Građevinsko-poljoprivredna zemljišta pogodna za velika imanja

Kombinirana zemljišta za stancije, turističke projekte i seoska imanja.
Vižinada – 3.886 m² po 64 €/m²: Vižinada kombinirano.
Kršan – 9.218 m² za 125.000 €: Kršan kombinirano.
Grožnjan – 5.395 m² po 36 €/m²: Grožnjan panoramsko.
Barban – 13.793 m² po 19 €/m²: Barban kombinirano.
Za koga?
- Kupci koji žele privatnost i prostor.
- Investitori u butik-turizam.
- Strani kupci za „lifestyle“ projekte.