Kje kupiti zemljišče v Istri 2025 – Nasveti in priporočila

Zemljišča naprodaj v Istri – pregled trga

Poletje je tradicionalno najživahnejše obdobje na hrvaškem nepremičninskem trgu, Istra pa ostaja njen najbolj iskani del Mediterana. Razlog je preprost: polotok ponuja dve jasno prepoznavni življenjski zgodbi, ki zadovoljita zelo različne kupce.
Na obali se nizajo destinacije, kot so Rovinj, Poreč, Umag in vrsta manjših krajev, ki privabljajo z dinamičnim življenjskim slogom – morje na dosegu roke, promenade, vrhunske restavracije, marine in bogat kulturno-zabavni program. Tu se kupuje zemljišče za počitniške hiše, luksuzne vile in apartmajske objekte, pri čemer so ključni dejavniki vrednosti bližina plaže, pogled na morje in urejena infrastruktura.
V notranjosti Istre je zgodba drugačna: gričevnata pokrajina, stoletni oljčniki in vinogradi, mir, zasebnost in veliko zelenja. Kraji, kot so Grožnjan, Motovun, Žminj ali Svetvinčenat, ponujajo občutek pristnega življenja, počasnejši tempo in več kvadratnih metrov za vložen denar. Tam se išče prostorno zemljišče za eno družinsko hišo ali celoten manjši kompleks, pogosto s kombinacijo zazidljivih in kmetijskih parcel za ustvarjanje velikega podeželskega posestva (stancije).
Poletni meseci prinašajo tudi širšo ponudbo, saj se lastniki in investitorji časovno usklajujejo s turistično sezono: enostavno je obiskati lokacije, oceniti dostop, hrup in osončenost ter hkrati dobiti realen vpogled v najemni potencial.
Če imate radi mestne vsebine in morje – poglejte proti zahodni obali. Če želite prostor, tišino in posestvo s karakterjem – osredotočite se na osrednjo Istro. V nadaljevanju predstavljamo pregled konkretnih lokacij in projektov, s poudarkom na cenah na m², kjer so objavljene, da boste lahko premišljeno odločili, kje se to poletje najbolj splača kupiti zemljišče.

Manjša zazidljiva zemljišča, primerna za družinske hiše

Cenovno ugodna zemljišča na praktičnih lokacijah – kaj se ponuja.
Za klasično družinsko hišo je pogosto idealna velikost parcele med 600 in 1.200 m² v mirnem naselju z dobro prometno povezavo.
V naselju Loborika pri Puli “Green Living” ponuja urbanistično zaokrožene parcele – objavljena cena je 100 €/m² za parcelo velikosti 600 m² (skupaj 60.000 €): Loborika – Green Living.
Žminj postaja vse bolj iskan zaradi svoje lokacije “v središču vsega”. Na primer, zazidljivo zemljišče velikosti 887 m² je oglaševano po 86 €/m² (skupaj 76.000 €): Žminj – 887 m².
Druga, večja parcela v Žminju s 1.564 m² ima privlačno ceno 52 €/m² (skupaj 81.000 €): Žminj – 1.564 m².
Če želite bližino prestižnega Rovinja in hkrati mir ter dvignjeno lokacijo, se v Balih ponuja zazidljivo zemljišče velikosti 804 m² po ceni 299 €/m² (skupaj 240.000 €): Bale – 804 m².
Za koga?
- Družine in domači kupci, ki iščejo realen proračun in funkcionalnost.
- Tuji kupci, ki želijo manjšo parcelo za personalizirano hišo.
- Investitorji v konceptu “ena hiša = en bazen”.

Zemljišča z gradbenim dovoljenjem

Prednosti: hitrejši začetek, manjše tveganje, predvidljiv proračun.
Nakup zemljišča z veljavnim gradbenim dovoljenjem pospeši celoten proces: skrajša čas do začetka gradnje, zmanjša negotovost glede pogojev in olajša financiranje.
V okolici Kanfanarja je na voljo parcela velikosti 1.218 m² (150 €/m²): Kanfanar – z dovoljenjem.
Pri Motovunu, 1.878 m² z dovoljenjem in projektom luksuzne vile: 150.000 €: Motovun – z dovoljenjem.
V Kanfanarju, 87 €/m² (2.536 m²): Projekt vile.
V okolici Rovinja, 930 m² za 161 €/m²: Projekt enonadstropne hiše.
Za koga?
- Investitorji, ki želijo graditi v eni sezoni.
- Družine, ki želijo preskočiti dolg administrativni postopek.
- Tuji vlagatelji s poudarkom na predvidljivih stroških.

Zemljišča za večje stanovanjske projekte – 3 ali več hiš

Zakaj je Istra dobra izbira za investitorje in kako prepoznati prave parcele.
Za razvijalce Istra ponuja stabilno povpraševanje, razvito infrastrukturo in prepoznavno blagovno znamko destinacije.
Bale – 3.591 m² po 85 €/m²: Štiri zemljišča.
Barat – 982 m² po 110 €/m²: Parcele Barat.
Motovun – 5.879 m² za 450.000 €: Motovun zemljišče.
Investicijski argumenti:
- Cenovna elastičnost povpraševanja in visoki ADR-ji.
- Možnost fazne gradnje in reinvestiranja.
- Izhodna strategija: prodaja posameznih hiš ali oddajanje.
- Dostopna delovna sila in dobavna veriga.

Gradbeno-kmetijska zemljišča, primerna za velika posestva

Kombinirana zemljišča za stancije, turistične projekte in podeželska posestva.
Vižinada – 3.886 m² po 64 €/m²: Vižinada kombinirano.
Kršan – 9.218 m² za 125.000 €: Kršan kombinirano.
Grožnjan – 5.395 m² po 36 €/m²: Grožnjan panoramsko.
Barban – 13.793 m² po 19 €/m²: Barban kombinirano.
Za koga?
- Kupci, ki želijo zasebnost in prostor.
- Investitorji v butični turizem.
- Tuji kupci za “lifestyle” projekte.